Modelos atualizados de acordo com a legislação em vigor Pagamento seguro Apoio por e-mail
A minha encomenda
Calculadora Grátis e sem registo Dados a 1 de janeiro de 2025

Calculadora de IMT e Imposto do Selo para Transmissão de Imóveis

Calcula o Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT) e o Imposto do Selo (IS) para a compra de imóveis em Portugal, conforme as tabelas oficiais de 2025.

Os seus dados

Insira o preço de compra acordado ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da matriz, o que for maior. É a base de cálculo do IMT.

Selecione a finalidade principal para a qual o imóvel é adquirido.

A localização determina qual a tabela de escalões do IMT a aplicar.

Marque 'Sim' se o comprador é uma empresa (ou sujeito passivo de IMT) que se dedica habitualmente à compra e venda de imóveis e adquire para revenda. Neste caso, pode estar isento de IMT.

Resultado

IMT a pagar 8 009,75 €

Valor líquido do Imposto Municipal sobre as Transmissões. A isenção para sujeitos passivos de IMT que adquirem para revenda já está considerada. Benefícios como o IMT Jovem não estão automatizados.

Como se calcula

Base de cálculo do IMT Valor da transação ou VPT, conforme inserido.
250 000,00 €
IMT devido (cálculo bruto) Valor do IMT antes de eventuais isenções ou reduções (como o IMT Jovem). Para rústicos e outros, aplica-se uma taxa única. A isenção para compra para revenda já está considerada.
8 009,75 €
Imposto do Selo (transmissão onerosa) Imposto do Selo calculado sobre o valor da transação. Em caso de doação, aplica-se uma taxa diferente (10%).
2 000,00 €
Total de impostos (IMT + Selo) Soma dos impostos a liquidar na escritura pública.
10 009,75 €
Tenha em conta
  • Esta calculadora utiliza as tabelas de IMT e as taxas de Imposto do Selo em vigor para 2025. Para anos posteriores, confirme os valores atualizados no Portal das Finanças.
  • O benefício do IMT Jovem (isenção até 316.000€) não está automatizado no cálculo. Se for elegível, o IMT líquido será zero para transações abaixo desse valor. Consulte as condições no site das Finanças.
  • Para doações de imóveis, o Imposto do Selo é de 10% (não 0,8%). Esta calculadora foca-se em transmissões onerosas (compra e venda).
  • O valor considerado para o IMT é o maior entre o preço da transação e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). É sua responsabilidade inserir o valor correto.
  • Para imóveis rústicos e 'outros' (urbanos para comércio, indústria, serviços), o IMT é calculado com uma taxa única, não através de escalões progressivos.

Resultado orientativo, calculado com os dados e as regras indicados mais abaixo. Não substitui um cálculo oficial nem o aconselhamento de um profissional.

Prepare o documento agora

Com o resultado já calculado, pode preencher o documento de imediato.

O editor abre com os dados da calculadora já preenchidos.

Contrato-promessa de compra e venda de imóvel
Também pode precisar de

O que são o IMT e o Imposto do Selo?

Na compra de um imóvel em Portugal, além do preço acordado, o comprador tem de suportar dois impostos principais: o Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT) e o Imposto do Selo (IS). O IMT é um imposto municipal que incide sobre as transmissões onerosas de imóveis e cuja taxa varia consoante o valor, a localização e a finalidade do bem. O Imposto do Selo é um imposto estadual que incide sobre todos os atos jurídicos, incluindo os contratos de compra e venda, a uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor da transação.

Como se calcula o IMT?

O cálculo do IMT depende do tipo de imóvel:

  • Habitação própria permanente e secundária: O cálculo é progressivo, utilizando tabelas de escalões com taxas marginais. Isso significa que o valor do imposto é a soma das parcelas correspondentes a cada escalão que o valor da transação (ou VPT) atravessa. Existem tabelas separadas para o Continente e para as Regiões Autónomas (Açores e Madeira).
  • Prédios rústicos: Aplica-se uma taxa única de 5% sobre o valor total da transação.
  • Outros imóveis urbanos (comércio, indústria, serviços): Aplica-se uma taxa única de 6,5% sobre o valor total da transação.

Além disso, as empresas (ou outros sujeitos passivos de IMT) que adquiram imóveis para revenda, no âmbito da sua atividade habitual, estão isentas de IMT.

Exemplo de cálculo do IMT para habitação própria

Vamos supor a compra de uma casa para habitação própria permanente no continente, por 250.000€ em 2025. Consultando a tabela aplicável, o cálculo faz-se por partes:

  • Até 97.000€: taxa 0% = 0€
  • De 97.000€ a 131.675€ (34.675€): taxa 2% = 693,50€
  • De 131.675€ a 180.000€ (48.325€): taxa 5% = 2.416,25€
  • De 180.000€ a 250.000€ (70.000€): taxa 7% = 4.900,00€

Somando as parcelas: 0 + 693,50 + 2.416,25 + 4.900,00 = 8.009,75€ de IMT.

Como se calcula o Imposto do Selo?

O cálculo é muito mais simples: 0,8% do valor da transação. No exemplo anterior, sobre 250.000€, o Imposto do Selo seria de 2.000€. Este imposto é devido sobre o valor do contrato promessa ou da escritura.

Isenções e benefícios importantes

  • IMT Jovem: Compradores até 35 anos podem beneficiar de isenção total de IMT para aquisição de habitação própria permanente, desde que o valor não exceda 316.000€ (limite de 2025) e cumpram outras condições de rendimento e afetação.
  • Isenção para compra para revenda: Empresas que comprem imóveis para revenda (no âmbito da sua atividade habitual) estão isentas de IMT, pagando apenas o Imposto do Selo.
  • Doações: Em caso de doação de um imóvel, o Imposto do Selo aplicável é de 10%, existindo isenções para cônjuge e descendentes diretos.

Que documento preparar a seguir?

Após simular os impostos, o próximo passo habitual é a celebração de um Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Este documento preliminar estabelece os termos do negócio, as datas e as penalidades por incumprimento, garantindo os direitos de ambas as partes até à realização da escritura pública. Nele, deve constar o preço de compra, que servirá de base para o cálculo definitivo dos impostos aqui simulados.

Perguntas frequentes

Qual o prazo para pagar o IMT e o Imposto do Selo?

O pagamento destes impostos deve ser efetuado até ao último dia útil do mês seguinte à celebração do contrato (promessa ou escritura). O não pagamento dentro do prazo implica o pagamento de juros de mora.

O que é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e quando se usa?

O VPT é o valor do imóvel para efeitos fiscais, constante da matriz predial. Para cálculo do IMT, considera-se sempre o maior entre o preço da transação e o VPT. Se comprar uma casa por menos do que o VPT, o imposto será calculado sobre este último.

A calculadora considera o benefício do IMT Jovem?

A calculadora mostra o valor bruto do IMT. Se for elegível para o IMT Jovem e o valor da compra for igual ou inferior a 316.000€ (em 2025), o IMT a pagar será zero. Deve confirmar os requisitos específicos (idade, rendimentos, afetação a HPP) junto das Finanças.

Pago impostos se comprar um imóvel para arrendar?

Sim. Se não for a sua habitação própria permanente, o imóvel será considerado "habitação secundária ou investimento" para efeitos de IMT, aplicando-se a tabela correspondente com taxas superiores.

O Imposto do Selo é sempre 0,8%?

Para transmissões onerosas (compra e venda) de imóveis, sim. Para outros atos, como doações, a taxa é de 10%. Para empréstimos, seguros ou outros contratos, aplicam-se taxas diferentes previstas na Tabela Geral do Imposto do Selo.

Posso usar esta calculadora para um terreno?

Sim. Para terrenos (prédios rústicos), selecione a opção "Prédio rústico" no campo "Destino do imóvel". Aplicar-se-á a taxa única de 5% sobre o valor da transação.

Simulador de IRS (impuesto sobre a renda)

Estime o IRS de trabalho dependente (categoria A) dos rendimentos de 2024 ou 2025: escalões, dedução específica, dependentes, IRS Jovem, tributação conjunta e saldo face às retenções.

Grátis e sem registo Calcular →

Simulador de crédito pessoal e automóvel

Calcula a prestação mensal, os juros, as comissões e o montante total a pagar num crédito pessoal, automóvel ou para obras, com opção de valor residual. Compara a TAEG da sua proposta com o limite do Banco de Portugal.

Grátis e sem registo Calcular →

Simulador de reforma e pensão (Segurança Social)

Estime a pensão de velhice do regime geral da Segurança Social: idade normal de acesso, penalização por antecipação, bonificação por adiamento e pensão mensal e anual. Para trabalhadores que querem planear a reforma.

Grátis e sem registo Calcular →

Calculadoras →