Calcula a prestação mensal, o custo total e a taxa de esforço de um empréstimo hipotecário em Portugal, verificando os limites recomendados pelo Banco de Portugal. Inclui estimativa de custos não financiáveis para o regime jovem.
Resultado
Prestação constante (sistema francês). Valor positivo a pagar mensalmente.
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Resultado orientativo, calculado com os dados e as regras indicados mais abaixo. Não substitui um cálculo oficial nem o aconselhamento de um profissional.
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Um simulador de crédito à habitação é uma ferramenta que permite estimar as condições financeiras de um empréstimo para compra de casa. Através dele, pode calcular a prestação mensal, o montante total de juros a pagar e avaliar se a sua situação cumpre os limites recomendados pelas autoridades, como o Banco de Portugal. Esta simulação é um primeiro passo essencial para planear a compra de imóvel e preparar a negociação com a instituição bancária.
Em Portugal, a maioria dos créditos à habitação utiliza o sistema de prestação constante, também conhecido como sistema francês. A fórmula calcula uma prestação mensal fixa durante o período de taxa fixa, que inclui uma parte de amortização do capital e outra de juros. Com o tempo, a componente de juros diminui e a de amortização aumenta.
Elementos do cálculo:
A prestação mensal (PMT) é calculada pela fórmula: PMT = C * [ i * (1+i)^n ] / [ (1+i)^n – 1 ], onde C é o capital financiado, i a taxa de juro mensal e n o número de prestações. A nossa calculadora executa este cálculo automaticamente.
Imagine que pretende comprar um apartamento no valor de 250.000€. Tem uma entrada de 30.000€ e pretende um empréstimo a 30 anos. A Euribor está em 3,5% e o spread oferecido pelo banco é de 1%. O seu rendimento líquido mensal é de 3.000€ e tem uma prestação de carro de 200€.
Neste cenário, a proposta respeita os limites macroprudenciais.
O Banco de Portugal estabelece recomendações para promover a estabilidade financeira:
| Conceito | Limite Geral | Limite para Jovens (DL 44/2024)* | Descrição |
|---|---|---|---|
| LTV (Loan-to-Value) | 90% | 100% | Percentagem máxima do valor do imóvel que pode ser financiada. |
| Entrada Mínima | 10% | 0%** | Percentagem mínima do valor do imóvel que deve ser paga com recursos próprios. |
| DSTI (Debt Service-to-Income) | 50% | 50% | Percentagem máxima do rendimento líquido que pode ser comprometida com créditos (hipotecário + outros). |
* O regime para jovens (Decreto-Lei 44/2024) está sujeito a condições de elegibilidade (ex: idade, rendimentos). ** Permite financiamento a 100% do valor do imóvel, mas os custos de aquisição (IMT, Imposto do Selo, escritura) não são financiáveis e exigem capital próprio. A nossa calculadora inclui um campo para estimar estes custos.
O regime de garantia pública para jovens (DL 44/2024) é muitas vezes mal interpretado. Embora permita uma entrada inicial de 0% e um financiamento de 100% do valor do imóvel, o comprador ainda precisa de ter capital próprio para pagar todos os custos não financiáveis da transação. Estes incluem:
Por isso, é fundamental que os jovens utilizem também a nossa calculadora de IMT e estimem estes custos. O campo "Custos de aquisição estimados" na simulação ajuda a visualizar o capital próprio total necessário, que é a soma da entrada inicial com estes custos. Mesmo com entrada de 0€, pode precisar de 15.000€ a 20.000€ para uma casa de 200.000€.
A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) inclui todos os custos do crédito: juros, comissões, seguros obrigatórios e impostos. O seu cálculo é complexo e específico de cada proposta bancária. A nossa calculadora foca-se na prestação de capital+ juros para permitir uma comparação rápida. Para a TAEG exata, consulte a Ficha de Informação Normalizada (FIN) do banco.
Esta calculadora foi concebida para taxas variáveis indexadas à Euribor, a mais comum em Portugal. Para simular uma taxa fixa, introduza no campo "Euribor" o valor da taxa fixa anual oferecida pelo banco e deixe o spread a zero. Lembre-se de que na realidade os bancos têm condições específicas para taxas fixas.
Ultrapassar estes limites não torna o crédito automaticamente impossível, mas significa que o banco terá de aplicar uma avaliação de risco mais rigorosa e pode exigir garantias adicionais ou recusar a operação. São critérios de recomendação, mas a decisão final é da instituição bancária.
Pode melhorar o DSTI aumentando o rendimento familiar, reduzindo outros créditos, aumentando a entrada inicial (o que reduz a prestação) ou optando por um prazo de empréstimo mais longo (atenção: apesar de baixar a prestação, aumenta o total de juros pagos).
Após simular o seu crédito e ter uma ideia da sua capacidade financeira, o passo seguinte na compra de um imóvel é muitas vezes a celebração de um Contrato-promessa de compra e venda. Este documento preliminar estabelece as condições da transação, fixa o preço e define prazos, como a data para a escritura. Nele, regista-se normalmente o valor do sinal (entrada) e pode incluir uma cláusula condicional dependente da aprovação do financiamento bancário, protegendo o comprador.
Não, é uma estimativa. A prestação real é calculada pelo banco e consta da Ficha de Informação Normalizada (FIN), pois inclui a TAEG (seguros, comissões). Esta simulação serve para planear e comparar propostas.
O spread é a margem de lucro do banco, somada à Euribor para formar a sua taxa de juro. Varia consoante o banco, o seu perfil de risco e campanhas. Deve introduzir um valor baseado em simulações que obtenha junto de várias instituições (ex: 0,9% a 1,5%).
Sim, a Euribor já foi negativa no passado. Se for o caso, introduza um valor negativo no campo correspondente (ex: -0,2). A calculadora funciona corretamente.
O LTV mede o risco do empréstimo para o banco em relação ao valor da casa (ex: financiar 90% do imóvel). A taxa de esforço (DSTI) mede o risco para a sua família, indicando que percentagem do seu rendimento mensal é gasta com todas as prestações de crédito.
Não. O DL 44/2024 tem condições específicas, como idade máxima (normalmente 35 anos), rendimentos máximos do agregado familiar e destina-se à primeira habitação própria e permanente. Consulte os termos legais ou um consultor para confirmar a elegibilidade.
Porque é um dos principais critérios de aprovação do crédito. Um DSTI elevado (próximo ou acima de 50%) indica que uma grande fatia do seu rendimento está comprometida, o que pode levar o banco a considerar o empréstimo de risco elevado e a recusá-lo ou a impor condições mais duras.
