Para calcular o IMT, aplica-se ao valor tributável do imóvel (o maior entre o preço e o valor patrimonial) a taxa do escalão correspondente e subtrai-se a parcela a abater. As taxas dependem de o imóvel ser ou não habitação própria e permanente. A isto soma-se o Imposto do Selo, de 0,8 % sobre o valor da transmissão.
O que é o IMT e o Imposto do Selo na compra de casa?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) incide sobre a compra de imóveis a título oneroso. É devido pelo comprador e calcula-se com base numa tabela de escalões.
O Imposto do Selo sobre a transmissão onerosa de imóveis é outro imposto, com taxa fixa, que também recai sobre quem adquire. Está previsto no Código do Imposto do Selo.
As diferenças principais são estas:
- Base de cálculo: o IMT usa escalões e taxas progressivas; o Imposto do Selo usa uma taxa única.
- Taxa: no IMT varia com o valor e com a afetação do imóvel; no Selo é de 0,8 %.
- Momento de liquidação: o IMT paga-se antes da escritura; o Selo é liquidado no momento do ato, como se explica adiante.
Como calcular o IMT: quais são as tabelas e os escalões?
A fórmula geral é simples: valor tributável × taxa do escalão − parcela a abater. A dificuldade está em escolher a tabela certa e o escalão em que o valor se enquadra.
Que tabelas existem?
Há, em regra, tabelas distintas consoante o destino do imóvel:
- Habitação própria e permanente: escalões com taxas mais baixas e uma faixa inicial isenta.
- Habitação que não seja própria e permanente (segunda habitação, investimento): taxas mais elevadas.
Os limites dos escalões e as taxas são atualizados com frequência. Por isso, confirme sempre os valores em vigor no Portal das Finanças antes de fazer contas.
Como se determina o valor tributável?
O valor tributável é, em regra, o maior entre o preço declarado na transação e o valor patrimonial tributário do imóvel. Se o preço for inferior ao valor patrimonial, é este que serve de base. O valor patrimonial consta da caderneta predial.
Exemplo prático do método
- Consulte a caderneta predial e compare o valor patrimonial com o preço combinado.
- Fixe o maior dos dois como valor tributável.
- Escolha a tabela (habitação própria e permanente ou outra).
- Localize o escalão, multiplique o valor pela taxa e subtraia a parcela a abater indicada nesse escalão.
O resultado é o IMT a pagar. Como as tabelas mudam, a Calculadora de IMT e Imposto do Selo para Transmissão de Imóveis poupa-lhe os passos 3 e 4.
Como calcular o Imposto do Selo na transmissão?
O Imposto do Selo na compra de imóveis calcula-se aplicando a taxa de 0,8 % ao valor da transação. Não há escalões nem diferença entre habitação própria e outras afetações.
Por exemplo, numa compra de 200 000 €, o Imposto do Selo é de 1 600 € (200 000 × 0,008). Se o valor patrimonial tributário for superior ao preço, o valor tributável é o mesmo que serve de base ao IMT.
Uma diferença prática: o IMT tem de estar liquidado antes da escritura, enquanto o Imposto do Selo é liquidado no momento do ato, por indicação do notário ou do serviço que o realiza.
Quando e onde se pagam o IMT e o Imposto do Selo?
O IMT paga-se antes da celebração da escritura pública. Sem a prova de pagamento (ou de isenção), o ato não se realiza.
- Local: o pagamento faz-se no Portal das Finanças ou num serviço de Finanças, através da guia emitida após a apresentação da declaração.
- Declaração: submete-se o modelo de declaração de IMT, com os dados do imóvel, das partes e do valor da transmissão.
- Imposto do Selo: normalmente é liquidado na escritura, através do notário.
Tenha à mão a caderneta predial, os dados fiscais de comprador e vendedor, o preço acordado e a indicação da afetação do imóvel. Confirme com o notário ou com o serviço que trata do ato o procedimento exato, que pode variar.
Como estimar o custo total com impostos antes da escritura?
Para uma estimativa realista, siga estes passos:
- Reúna o preço de compra e o valor patrimonial tributário.
- Defina se o imóvel será habitação própria e permanente.
- Calcule o IMT com a tabela em vigor.
- Some o Imposto do Selo a 0,8 % sobre o valor da transmissão.
- Acrescente os restantes custos da compra.
Uma calculadora online evita erros na escolha do escalão. A calculadora do site faz esta simulação a partir do valor e da afetação.
Entre os outros custos a prever estão os honorários e emolumentos do notário ou do serviço que faz a escritura, o registo predial e, se houver crédito, o Imposto do Selo sobre o empréstimo e as despesas associadas. Peça os valores concretos a cada entidade.
Que documentos essenciais acompanham a compra e venda de um imóvel?
O Contrato-promessa de compra e venda de imóvel fixa o preço, o prazo da escritura e o sinal entregue. É a partir do preço aí acordado que se faz a primeira estimativa dos impostos.
A Minuta de contrato de compra e venda de imóvel corresponde ao texto do contrato definitivo. O valor que nela consta deve coincidir com o declarado para efeitos de IMT e de Imposto do Selo, porque é essa a base do cálculo.
Qual é o próximo passo?
Reúna o preço acordado, a caderneta predial e a indicação de como vai usar o imóvel. Com estes dados, simule o IMT e o Imposto do Selo, confirme os valores no Portal das Finanças e só depois marque a escritura.
