Um contrato de arrendamento habitacional válido deve ser celebrado por escrito e conter a identificação completa das partes e do imóvel, a finalidade de habitação, o prazo, o valor da renda, o montante da caução (não superior a dois meses de renda), a repartição de despesas, e os direitos e deveres de senhorio e inquilino. É regulado pelo Código Civil e pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), exigindo comunicação às Finanças.
Que legislação regula o arrendamento habitacional em Portugal?
O arrendamento habitacional é regido pelo Código Civil Português, que estabelece as regras gerais dos contratos. A legislação específica é o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 23 de fevereiro, e posteriormente alterado, nomeadamente pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que introduziu alterações significativas.
O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor. Para contratos anteriores, mantêm-se muitas regras do regime antigo, a menos que as partes optem, de comum acordo, pela aplicação do novo regime.
Quais são os elementos essenciais de um contrato de arrendamento?
Para ser válido, o contrato deve incluir os dados obrigatórios previstos na lei. A omissão dos elementos essenciais pode levar à sua nulidade.
Identificação completa das partes e do imóvel
É obrigatório o nome completo, número de identificação fiscal, número de documento de identificação e morada do senhorio e do inquilino. A descrição do imóvel deve ser pormenorizada, incluindo a morada completa, a sua identificação matricial e registral (número de porta, artigo matricial) e a área útil.
Finalidade e duração do contrato
O contrato deve especificar claramente que a finalidade é a habitação do inquilino e sua família. Deve também indicar a data de início do contrato e o seu prazo de duração, que pode ser certo ou incerto.
Como fixar a renda, a caução e as despesas no contrato de arrendamento?
Estes são os elementos financeiros centrais do acordo, sujeitos a regras legais específicas.
Valor da renda e montante da caução
O valor da renda é livremente acordado entre as partes no momento da celebração. A caução, destinada a cobrir eventuais danos ou incumprimentos, não pode, por lei, ser superior ao montante correspondente a dois meses de renda. Este é o limite máximo legal, sendo permitido acordar um valor inferior.
Repartição de despesas e forma de pagamento
O contrato deve definir quais as despesas suportadas por cada parte. O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é, por regra, da responsabilidade do senhorio, salvo acordo em contrário entre as partes. O contrato deve esclarecer a repartição das restantes despesas, como o prémio do seguro multirriscos, condomínio, água, gás, eletricidade e telecomunicações. Deve também indicar a forma, o local e a data limite para o pagamento mensal da renda.
Quais são os direitos e deveres do senhorio e do inquilino?
A lei atribui obrigações fundamentais a cada uma das partes, que devem constar do contrato para maior clareza.
Deveres principais do inquilino
- Pagar a renda e as despesas acordadas dentro do prazo estipulado.
- Utilizar o imóvel com o devido cuidado, destinando-o exclusivamente à habitação.
- Comunicar prontamente ao senhorio quaisquer avarias ou necessidades de reparação urgentes.
Deveres principais do senhorio
- Assegurar a habitabilidade do imóvel no início do contrato e manter essa condição durante a sua vigência.
- Realizar as obras de conservação e manutenção extraordinárias que sejam necessárias.
- Respeitar a tranquilidade e a privacidade do inquilino.
Direitos fundamentais de cada parte
O senhorio tem direito a receber a renda e a visitar o imóvel, mediante acordo prévio com o inquilino e respeitando a sua privacidade. O inquilino tem direito ao usufruto pacífico da habitação e a exigir que o senhorio execute as obras de conservação a que está legalmente obrigado.
O contrato de arrendamento tem de ser comunicado às Finanças?
Sim, é uma obrigação legal imposta ao senhorio. A comunicação é feita eletronicamente no Portal das Finanças, através do serviço "Comunicar Contrato de Arrendamento".
O senhorio deve comunicar o contrato no prazo de 30 dias a contar do início do arrendamento. Esta comunicação tem implicações fiscais diretas para ambas as partes, nomeadamente para o apuramento do IRS do senhorio (que deve declarar as rendas recebidas) e para o inquilino (que pode, em certos casos, deduzir despesas com a habitação).
A não comunicação pode originar coimas para o senhorio. Pode também impedir o acesso a benefícios fiscais ou dificultar ações judiciais relacionadas com o contrato.
Quais as cláusulas importantes a incluir para evitar conflitos?
Para além dos elementos obrigatórios, a inclusão de cláusulas adicionais bem redigidas previne litígios futuros. Um Contrato de arrendamento habitacional completo deve considerar:
- Subarrendamento ou cessão: Definir expressamente se é permitido e em que condições específicas.
- Obras no imóvel: Estabelecer o procedimento para obras necessárias ou de melhoria, incluindo eventuais reduções temporárias de renda ou realojamento.
- Resolução antecipada: Especificar as condições para terminar o contrato antes do prazo e as eventuais indemnizações por quebra unilateral.
- Inventário: Identificar e descrever em anexo todos os móveis, eletrodomésticos e equipamentos incluídos no arrendamento, com indicação do seu estado.
Como se pode alterar ou terminar um contrato de arrendamento?
A alteração de qualquer cláusula do contrato exige o acordo de ambas as partes. Essa modificação formaliza-se através de uma Adenda ao contrato de arrendamento, que se torna parte integrante do acordo original.
Para terminar o contrato de comum acordo, de forma organizada e sem conflitos, deve ser celebrado um Acordo de revogação do contrato de arrendamento. A denúncia por iniciativa de apenas uma das partes (senhorio ou inquilino) deve respeitar os prazos de aviso prévio estabelecidos na lei e, no caso do senhorio, carece sempre de uma justa causa prevista legalmente.
No final do contrato, deve ser feito o processo de entrega das chaves, verificação do estado do imóvel e devolução da caução, com a dedução de eventuais montantes correspondentes a danos não resultantes do desgaste normal de utilização.
Próximo passo
Para garantir que o seu contrato incorpora todos os requisitos legais e as cláusulas de proteção adequadas, comece por estruturar o acordo com um modelo fidedigno.
