Berechnet die Grunderwerbsteuer und die geschätzten Kaufnebenkosten für den Erwerb einer Immobilie in Deutschland, abhängig vom Bundesland und dem Kaufpreis.
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Was ist die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung?
Vermieter dürfen die Miete bei laufendem Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn der Mieter zustimmt (§ 558 BGB). Dabei gibt es zwei Bremsen: Die neue Miete darf den Wert im Mietspiegel nicht übersteigen, und sie darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Verordnung festgelegt hat, sind es höchstens 15 %. Diese zweite Bremse heißt Kappungsgrenze. Der Rechner prüft beide Grenzen gemeinsam und nennt die Höchstmiete, die sich daraus ergibt.
So wird gerechnet
Ausgangspunkt der Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung galt. Auf diesen Betrag werden 15 % oder 20 % aufgeschlagen. Das Ergebnis ist die Höchstmiete nach der Kappungsgrenze. Kennen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter, multipliziert der Rechner sie mit der Wohnfläche. Maßgeblich ist der niedrigere der beiden Beträge. Liegt die heutige Miete bereits darüber, ist keine Erhöhung nach § 558 BGB möglich.
Nicht mitgezählt werden Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB). Tragen Sie beide Mieten deshalb ohne solche Zuschläge ein.
Fristen: Wann darf erhöht werden?
- Sperrfrist: Die Miete muss, wenn die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen.
- Zustimmungsfrist: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zu entscheiden.
- Wirksamkeit: Stimmt er zu, gilt die höhere Miete ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
Der Rechner nennt alle diese Termine anhand des Zugangsdatums und zeigt an, ob die Sperrfristen eingehalten sind.
Beispiel in Worten
Eine Wohnung mit 60 m² in einer Stadt mit 15 %-Grenze kostet heute 700 € netto kalt. Vor drei Jahren, am 1. Februar 2024, waren es 640 €. Der Mietspiegel nennt 12,50 € pro m², das sind 750 €. Die Kappungsgrenze erlaubt 640 € plus 15 %, also 736 €. Das ist weniger als 750 €, deshalb ist 736 € die Höchstmiete. Die Erhöhung beträgt 36 € im Monat, rund 5,14 % gegenüber heute, und der Anstieg gegenüber der Miete von vor drei Jahren liegt genau bei 15 %. Geht das Schreiben am 10. November 2026 zu, kann der Mieter bis zum 31. Januar 2027 zustimmen. Die neue Miete gilt dann ab dem 1. Februar 2027.
Häufige Fälle
- Mietspiegel als engere Grenze: Ist die Miete schon nahe an der ortsüblichen Vergleichsmiete, begrenzt diese die Erhöhung, auch wenn die Kappungsgrenze mehr zuließe.
- Kürzlich erhöht: Bei einer Erhöhung vor weniger als einem Jahr ist das Verlangen zu früh. Warten Sie bis zu den Terminen, die der Rechner nennt.
- Mietvertrag jünger als drei Jahre: Dann dient die Anfangsmiete als Ausgangswert.
- Staffel- oder Indexmiete: Hier ist eine Erhöhung nach § 558 BGB grundsätzlich ausgeschlossen. Die Miete richtet sich nach der vereinbarten Staffel oder dem Index.
- Nach Modernisierung: Der Zuschlag nach § 559 BGB ist eine eigene Erhöhung und fällt nicht unter die Kappungsgrenze.
Welche Kappungsgrenze gilt bei mir?
Die abgesenkte Grenze von 15 % gilt nur, wenn Ihre Gemeinde in der Kappungsgrenzen-Verordnung Ihres Bundeslandes aufgeführt ist. Manche Länder erfassen ganze Städte, andere nur einzelne Gemeinden, und manche haben keine Verordnung. Die Verordnungen sind befristet und werden angepasst. Prüfen Sie deshalb den aktuellen Stand bei Ihrem Land oder Ihrer Gemeinde.
Was Sie danach vorbereiten sollten
Vermieter brauchen ein schriftliches, begründetes Erhöhungsverlangen. Dafür eignet sich die „Ankündigung Mieterhöhung“; die berechneten Werte können Sie übernehmen. Mieter, die der Erhöhung zustimmen, können die „Zustimmungserklärung zu einer Mieterhöhung“ nutzen. Wer Zweifel hat, kann mit der „Widerspruchserklärung – Mieterhöhung“ reagieren und die Angaben in Ruhe prüfen. Beachten Sie: Der Rechner liefert eine Orientierung. Ob die Begründung im Einzelfall genügt, zeigt erst der konkrete Mietspiegel oder das Gutachten.