Modelos atualizados conforme a legislação vigente Pagamento seguro Atendimento por e-mail
Meu pedido
Calculadora Grátis e sem cadastro Dados de 1 de janeiro de 2026

Calculadora de ITBI e Custos de Escritura de Imóvel

Calcule o valor do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e os custos totais de escritura e registro para compra de imóvel no Brasil, conforme a cidade e estado.

Seus dados

Selecione o estado onde o imóvel está localizado. As taxas de emolumentos do cartório variam por estado.

Selecione o município. A alíquota do ITBI é definida pela prefeitura. Se sua cidade não estiver listada, escolha a capital do estado para uma estimativa.

Valor total acordado na compra e venda do imóvel, em Reais (BRL). Segundo o STJ (Tema Repetitivo 1113), a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da transação.

Valor de referência do imóvel para fins fiscais, conforme a prefeitura. Em muitos municípios, o ITBI incide sobre o MAIOR valor entre o da transação e o venal. Se não souber, deixe igual ao valor da transação.

Alguns municípios concedem redução na alíquota do ITBI para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Informe o valor que será efetivamente financiado pelo SFH (até o teto do sistema). Apenas essa parcela pode ter direito à alíquota reduzida. Se não souber, deixe igual ao valor da transação para uma estimativa simplificada.

Valor total dos emolumentos do tabelionato (escritura) e do registro de imóveis, conforme tabela oficial do Tribunal de Justiça do estado. Este valor é anual e pode ser consultado no site do TJ. Se não souber, usaremos um valor médio estimado para o estado selecionado.

Resultado

Valor Total do ITBI a Pagar 24 000,00 R$

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis devido à prefeitura.

Como se calcula

Base de Cálculo do ITBI O ITBI incide sobre o maior valor entre o preço da transação e o valor venal do imóvel.
800 000,00 R$
Alíquota do ITBI (Município) Alíquota básica definida pela prefeitura do município selecionado.
3 %
ITBI sobre Parcela Financiada Valor do ITBI calculado sobre a parte financiada pelo SFH (com alíquota reduzida).
0,00 R$
ITBI sobre Recursos Próprios Valor do ITBI calculado sobre a parte paga com recursos próprios (alíquota cheia).
24 000,00 R$
Custos de Escritura e Registro (Emolumentos) Valor dos emolumentos do tabelionato (escritura pública) e do registro de imóveis. Se você não preencheu, usamos uma estimativa média para o estado.
2 500,00 R$
Custo Total (ITBI + Emolumentos) Soma do imposto e das taxas cartorárias.
26 500,00 R$
Leve em conta
  • Esta calculadora fornece uma estimativa. Os valores exatos do ITBI e dos emolumentos devem ser confirmados diretamente com a prefeitura do município e o cartório de notas e registro de imóveis da localidade do bem.
  • A alíquota do ITBI para 'Outro município' foi fixada em 2% como valor conservador. Consulte a lei municipal específica para a alíquota correta.
  • A redução para financiamento SFH pode não ser aplicável em todos os municípios ou pode ter requisitos adicionais (como teto do valor financiado). Verifique com a prefeitura.
  • O cálculo da alíquota mista (parcela financiada x recursos próprios) é uma simplificação. Alguns municípios podem aplicar regras diferentes.
  • Os valores médios de emolumentos são estimativas baseadas em tabelas de 2026 e podem variar significativamente entre cartórios dentro do mesmo estado.

Resultado aproximado, calculado com os dados e as regras indicados abaixo. Não substitui um cálculo oficial nem a orientação de um profissional.

Prepare o documento agora

Com o resultado já calculado, você pode preencher o documento de imediato.

O editor abre com os dados da calculadora já preenchidos.

Contrato de promessa de compra e venda de imóvel

O que é o ITBI e os Custos de Escritura?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado sempre que há a transferência de propriedade de um imóvel por compra e venda, permuta ou cessão de direitos a título oneroso (inter vivos). Quem compra um imóvel precisa pagar esse imposto à prefeitura da cidade onde o bem está localizado. Para doações e heranças, incide o ITCMD, um imposto estadual. Além do ITBI, existem os custos de escritura pública (feita em cartório de notas) e do registro do imóvel em seu nome (feito no cartório de registro de imóveis). Esses últimos são chamados de emolumentos cartorários.

Como é calculado o ITBI?

A base de cálculo do ITBI é o maior valor entre o preço efetivamente pago pelo imóvel (valor da transação) e o valor venal do imóvel, que é um valor de referência definido pela prefeitura para fins fiscais. Sobre essa base, aplica-se uma alíquota (percentual) definida por lei municipal. Algumas cidades, como São Paulo (3%) e Rio de Janeiro (3%), têm alíquotas diferentes. Além disso, muitos municípios concedem uma redução na alíquota (geralmente 50%) quando a compra é realizada com financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Importante: a redução normalmente incide apenas sobre o valor efetivamente financiado pelo SFH (até o teto do sistema). A parte paga com recursos próprios incide com a alíquota cheia.

Como são calculados os emolumentos?

Os emolumentos são taxas cobradas pelos cartórios pelos serviços de lavratura da escritura pública e de registro da propriedade. Seus valores são definidos anualmente pelos Tribunais de Justiça de cada estado do Brasil, podendo variar significativamente de um estado para outro e até entre cartórios de uma mesma região. Normalmente, o valor é calculado com base em uma tabela progressiva que considera o valor da transação.

Exemplo Prático de Cálculo

Vamos supor a compra de um apartamento no Rio de Janeiro por R$ 500.000,00, sendo R$ 350.000,00 financiados pelo SFH e R$ 150.000,00 com recursos próprios. O valor venal não é informado.

  • Base de cálculo do ITBI: Maior valor entre R$ 500.000,00 (transação) e R$ 500.000,00 (venal) = R$ 500.000,00.
  • Alíquota do ITBI no Rio de Janeiro: 3%.
  • Alíquota Reduzida SFH: 3% * (1 - 50/100) = 1,5%.
  • ITBI sobre parte financiada: R$ 350.000,00 * 1,5% = R$ 5.250,00.
  • ITBI sobre recursos próprios: R$ 150.000,00 * 3% = R$ 4.500,00.
  • Valor Total do ITBI: R$ 5.250,00 + R$ 4.500,00 = R$ 9.750,00.
  • Emolumentos (estimativa para RJ): R$ 2.200,00.
  • Custo Total: R$ 9.750,00 + R$ 2.200,00 = R$ 11.950,00.

Portanto, além do preço do imóvel, o comprador deve se preparar para desembolsar aproximadamente R$ 11.950,00 em impostos e taxas.

Casos Frequentes e Dicas

Financiamento SFH: Se a sua compra for com financiamento SFH, verifique se o município concede a redução da alíquota do ITBI e qual o teto do valor financiado que se beneficia. A redução aplica-se apenas à parcela financiada.

Valor Venal: É comum que o valor venal seja inferior ao de mercado, mas em alguns casos (especialmente em imóveis mais antigos ou em regiões com valorização acelerada) ele pode ser maior. Sempre consulte o valor venal na prefeitura ou no carnê do IPTU.

Negociação de Custos: Em muitos contratos, é possível negociar quem ficará responsável pelo pagamento do ITBI e dos emolumentos – pode ser o comprador, o vendedor ou rateado entre as partes. Isso deve ficar claro no Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Próximos Passos: Formalize a Compra

Após calcular os custos e fechar o negócio, o próximo passo é formalizar a intenção de compra com um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Este documento é essencial para estabelecer as condições do negócio, o preço, os prazos e as responsabilidades de cada parte, incluindo quem pagará o ITBI e as despesas de escritura. Ele garante segurança jurídica antes da assinatura da escritura pública definitiva.

Perguntas frequentes

Quem deve pagar o ITBI, o comprador ou o vendedor?

Por lei, o contribuinte do ITBI é o adquirente (comprador) do imóvel. No entanto, é comum que as partes negociem no contrato quem efetivamente arcará com o pagamento desse imposto. Pode ficar a cargo do comprador, do vendedor ou ser rateado.

O valor do ITBI pode ser parcelado?

Depende da prefeitura. Alguns municípios permitem o parcelamento do ITBI, geralmente com acréscimo de juros. É necessário consultar a secretaria de finanças ou tesouraria da cidade onde o imóvel está localizado.

Os emolumentos cartorários são fixos?

Não. Os emolumentos são calculados com base em tabelas oficiais dos Tribunais de Justiça dos estados, que normalmente são progressivas: quanto maior o valor do imóvel, maior a taxa. O valor exato só pode ser fornecido pelo próprio cartório onde a escritura será feita.

Comprei um imóvel financiado. Tenho direito à redução do ITBI?

Você tem direito à redução apenas se o financiamento for do tipo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que segue as regras do SBPE. Financiamentos com recursos livres (CDC) não dão direito à redução. A aplicação da redução também depende da legislação do município e normalmente se aplica apenas ao valor financiado, não ao total.

O que acontece se eu não pagar o ITBI?

O não pagamento do ITBI impede o registro da escritura no cartório de imóveis. Sem o registro, a propriedade não é transferida legalmente para o seu nome, o que pode causar problemas futuros para vender, financiar ou mesmo comprovar a posse do bem.

Esta calculadora serve para doação de imóvel?

Não. Esta calculadora foi desenvolvida especificamente para transações de compra e venda a título oneroso. Em casos de doação, incide o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), um imposto estadual com regras diferentes.

Calculadora de Rescisão Trabalhista

Calcule as verbas rescisórias (saldo de salário, férias, 13º, aviso prévio, FGTS) e os descontos de INSS e IRRF conforme a CLT, de acordo com o tipo de desligamento.

Grátis e sem cadastro Calcular →

Calculadora de Férias (Férias + 1/3)

Calcula o valor líquido das férias, incluindo o abono pecuniário (venda de 1/3) e o adiantamento do 13º salário, conforme as regras da CLT e as tabelas vigentes de INSS e IRRF.

Grátis e sem cadastro Calcular →

Calculadoras →