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譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、土地、建物、株式などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金の総称です。具体的には、所得税、住民税、および2037年まで課される復興特別所得税を合わせたものを指します。この税金は、資産の種類と所有期間によって適用される税率が大きく異なる点が特徴です。
計算方法
譲渡所得税額は、以下の順序で計算されます。
- 譲渡所得の計算: まず、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて譲渡所得を算出します。取得費には購入代金の他、仲介手数料や登録免許税などが含まれます。建物を売却する場合は、所有期間中の減価償却費相当額を取得費から差し引く必要があります。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。
- 特別控除の適用: 条件を満たす居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
- 課税譲渡所得の確定: 譲渡所得から特別控除額を差し引き、課税譲渡所得を求めます。この金額が0円以下ならば税金はかかりません。
- 税率の適用: 資産の種類と所有期間に応じて税率を決定します。
- 不動産（長期譲渡所得）: 所有期間が5年を超える場合、税率は20.315% (所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%)
- 不動産（短期譲渡所得）: 所有期間が5年以下の場合、税率は39.63% (所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%)
- 上場株式等: 所有期間に関わらず、税率は20.315% (所得税15.315% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%)
- 税額の計算: 課税譲渡所得に適用税率を乗じて、納めるべき税額の合計を算出します。
計算例
2010年5月に3,000万円で購入したマンション（建物部分の減価償却費累計200万円）を、2026年6月に5,000万円で売却した場合を考えます（仲介手数料等の譲渡費用150万円）。このマンションは売主の居住用財産でした。
- 譲渡所得（控除前）: 5,000万円 - (3,000万円 - 200万円) - 150万円 = 2,050万円
- 所有期間: 16年（長期譲渡所得）
- 居住用財産特別控除: 2,050万円（3,000万円以下なので全額控除）
- 課税譲渡所得: 2,050万円 - 2,050万円 = 0円
- 納税額: 0円 × 20.315% = 0円
このケースでは、特別控除によって課税所得がゼロとなるため、譲渡所得税はかかりません。
よくあるケースと注意点
不動産売却の場合
マイホームを売却する場合は、3,000万円特別控除の適用条件（所有期間、居住期間、住まなくなってから3年目の年末までに売却など）を満たしているか入念に確認しましょう。また、取得費の領収書は大切に保管し、可能な限り実際の金額を申告することが、税負担を軽くするポイントです。
株式売却の場合
上場株式の売却益は、源泉徴収ありの特定口座で取引すれば、確定申告が不要となる場合があります。ただし、他の所得と合算したり、損失と通算したりする必要がある場合は、確定申告が必要です。非上場株式の譲渡は、原則として総合課税（他の所得と合算）となり、税率が異なりますのでご注意ください。
次のステップ：契約書の作成
資産の売買が決まったら、次は正式な契約書の作成が必要です。不動産売買であれば「不動産売買契約書」を、マンションなどの区分所有建物であれば「区分所有建物売買契約書」を、株式の売買であれば「株式譲渡契約書」を作成しましょう。これらの契約書には、売買価格、支払条件、引き渡し日など、税金計算の基礎となる重要な事項が記載されます。当サイトのテンプレートを利用すれば、必要な項目を漏れなく記載した正式な契約書を簡単に作成できます。