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Como funciona o reajuste anual do aluguel
No Brasil, a maioria dos contratos de locação prevê um reajuste anual do valor do aluguel, baseado em um índice econômico oficial. Esse reajuste ocorre na data de aniversário do contrato e tem como objetivo manter o poder de compra do locador, corrigindo o valor pela inflação ou pela variação do mercado imobiliário.
Índices mais utilizados
- IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado): Calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), tradicionalmente muito usado em contratos mais antigos. Pode apresentar variações mais voláteis.
- IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): Calculado pelo IBGE, é o índice oficial de inflação do Brasil. Tornou-se muito comum em contratos mais recentes por refletir melhor o custo de vida.
- IVAR (Índice de Valor dos Aluguéis Residenciais): Também da FGV, mede especificamente a variação dos aluguéis residenciais.
- INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor): Calculado pelo IBGE, foca em famílias com renda mais baixa.
Como calcular o novo valor
A regra é direta: primeiro, é preciso encontrar a variação percentual acumulada do índice contratual entre o mês de aniversário do ano anterior e o mês de aniversário do ano atual. Por exemplo, se o contrato vence em março, compara-se o índice de março do ano passado com o de março deste ano. Em seguida, aplica-se esse percentual sobre o valor atual do aluguel.
Fórmula: Novo Aluguel = Aluguel Atual + (Aluguel Atual × Variação Acumulada do Índice / 100).
Exemplo passo a passo
Suponha um aluguel de R$ 2.000,00, com contrato que usa o IPCA e vence em agosto. Se a variação acumulada do IPCA entre agosto de 2025 e agosto de 2026 for de 4,5%, o cálculo será:
- Variação aplicável: 4,5%
- Valor do reajuste: R$ 2.000,00 × 4,5% = R$ 90,00
- Novo aluguel: R$ 2.000,00 + R$ 90,00 = R$ 2.090,00
O que fazer após o cálculo
O locador deve comunicar formalmente o inquilino sobre o reajuste, preferencialmente com antecedência mínima de 30 dias da data de aniversário do contrato. Para isso, pode utilizar um Comunicado de Reajuste de Aluguel. Se o inquilino considerar o aumento abusivo ou desalinhado com o mercado, pode iniciar uma negociação usando uma Carta para Pedir Revisão do Aluguel.
Perguntas frequentes
O locador pode usar qualquer índice? Não. O índice deve estar previsto no contrato. A escolha do índice é livremente pactuada entre as partes. A Lei do Inquilinato não estabelece um índice padrão na ausência de previsão contratual.
E se o índice for negativo? Tecnicamente, o aluguel pode ser reduzido. No entanto, alguns contratos estabelecem um piso ou preveem a manutenção do valor anterior. Consulte o seu contrato.
Onde encontro o percentual acumulado oficial? No site do Banco Central, na seção SGS (Sistema Gerenciador de Séries Temporárias), ou no portal da FGV, para os índices por ela calculados.