Kira tespit davasında talep edilebilecek rayiç kira bedelini, dava değerini ve mahkeme harç tutarını hesaplar. Ev sahipleri ve kiracılar için.
Sonuç
Kira tespit davası açarken peşin ödemeniz gereken mahkeme harcı tutarı. Bu, davanın toplam maliyetinin (bilirkişi ücreti, avukatlık ücreti vb.) sadece bir kısmıdır.
Sonucu görmek için bilgileri doldurun.
Aşağıda belirtilen veriler ve kurallarla hesaplanmış, yol gösterici bir sonuçtur. Resmi bir hesaplamanın veya bir uzmanın danışmanlığının yerini tutmaz.
Sonuç hesaplandığına göre belgeyi hemen doldurabilirsiniz.
Düzenleyici, hesaplama aracındaki bilgiler önceden girilmiş olarak açılır.
Kira tespit davası, kira sözleşmesi taraflarından birinin (genellikle ev sahibi), mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına (rayiç değere) uygun olmadığını düşünmesi durumunda, mahkemeden yeni bir kira bedeli belirlemesini talep ettiği bir hukuki yoldur. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri çerçevesinde açılır. Bu dava, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, enflasyon ve piyasa hareketleri nedeniyle kira bedellerinin gerçek değerinin çok altında kalması durumunda sık başvurulan bir yöntemdir.
Davanın açılabilmesi için kira sözleşmesinin üzerinden belirli bir süre geçmiş olması gerekir. Yargıtay içtihatlarına göre, bu süre 5 yıl olarak kabul edilir. Sözleşme başlangıcından dava açılacak tarihe kadar geçen tam yıl sayısı 5 veya daha fazla ise, dava değeri 5 yıllık kira farkı toplamı üzerinden hesaplanır. Yani, talep edilen yeni aylık kira ile mevcut aylık kira arasındaki farkın 12 ay ile çarpımı, bir yıllık farkı verir. Bu rakam 5 ile çarpılarak dava değeri bulunur. Eğer sözleşme süresi 5 yıldan az ise, dava değeri sadece 1 yıllık kira farkıdır. Bu ayrım, davanın maliyeti olan mahkeme harçlarını doğrudan etkiler.
Kira tespit davasının en önemli maliyet kalemi mahkeme harçlarıdır. Bu harç, "nispi harç" olarak adlandırılır ve dava değeri üzerinden belirli bir oranla hesaplanır. Harç oranı Harçlar Kanunu Tarife 1, A-3'te belirlenmiştir. Kira tespit davaları için uygulanan oran genellikle binde 68,31'dir (yani %6,831). Bu oran her yıl Maliye Bakanlığı tarafından çıkarılan tebliğlerle güncellenebilir, ancak temel kanuni çerçeve aynı kalır. Hesaplanan toplam nispi harç tutarının dörtte biri (1/4’ü), dava dilekçesi ile birlikte mahkeme veznesine peşin olarak ödenmek zorundadır. Davanın sonunda, mahkeme kararı ile harç yükümlülüğü taraflar arasında paylaştırılabilir. Peşin ödenen bu harç, davanın toplam maliyetinin sadece bir kısmıdır; bilirkişi ücreti, vekalet ücreti ve diğer masraflar da eklenebilir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 344'te 1 Temmuz 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında geçerli olmak üzere, konut kiralarında bir takvim yılı içindeki artışın %25'i geçemeyeceğine dair geçici bir hüküm bulunuyordu. Bu sınır 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. Güncel mevzuatta konut kiraları için genel, sabit bir yasal artış sınırı bulunmamaktadır. Artış oranları, tarafların anlaşmasına veya sözleşmede belirtilen şartlara (örneğin TÜFE'ye endeksleme) bağlıdır. Ancak mahkeme, rayiç kira bedelini tespit ederken "hakkın kötüye kullanılması" ilkesini göz önünde bulundurur. Piyasa koşullarıyla açıklanamayacak derecede yüksek (veya düşük) talepler bu ilke çerçevesinde reddedilebilir. Bu nedenle, rayiç araştırması yaparken makul ve ispatlanabilir bir talep oluşturmak çok önemlidir.
Mevcut kirası 3.000 TL, talep ettiği yeni kirası 6.000 TL olan ve 1 Mart 2018 tarihinde başlamış bir kira sözleşmesi için Ekim 2026'da dava açan bir ev sahibini ele alalım.
Bu ev sahibi, dava dilekçesini verirken 3.073,95 TL’yi peşin harç olarak ödemek zorundadır. %100'lük artış talebi, piyasa araştırması ile desteklenmezse mahkeme tarafından hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.
Rayiç kira bedelini ispatlamak davacının (talepte bulunan tarafın) yükümlülüğündedir. Mahkemeye sunulacak deliller arasında aynı semt, mahalle ve benzer nitelikteki (oda sayısı, bina yaşı, metrekaresi) konutların kira ilanları (emlakçı sitelerinden çıktılar), noter tasdikli emlakçı beyanları, mahkemenin atayacağı bilirkişi (eksper) raporu veya TÜİK konut kira endeksi verileri sayılabilir. Delillerin güncel, somut ve karşılaştırılabilir olması çok önemlidir. Karşı taraf da kendi lehine deliller sunabilir.
Kiracılar için: Ev sahibi aşırı bir artış talep ettiğinde, kiracı da kira tespit davası açarak mahkemeden makul bir rayiç değer belirlemesini isteyebilir. Bu durumda dava değeri ve harç hesaplaması aynı kurallara tabidir.
Yeni Sözleşmeler: 5 yıldan daha yeni sözleşmelerde dava değeri daha düşük olacağından, peşin harç maliyeti de daha az olacaktır. Ancak mahkeme, sözleşmenin henüz kısa süreli olmasını dikkate alarak talebin aciliyetini sorgulayabilir.
İş Yeri Kiraları: İş yeri kiralarında dava değeri ve harç hesaplama kuralları aynıdır. Ancak rayiç değer tespitinde konutlardan farklı kriterler (lokasyon, ticari potansiyel, ciro vb.) dikkate alınır.
Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri ve gerekirse bilirkişi raporunu değerlendirerek rayiç kira bedelini tespit eder. Bilirkişi incelemesi süreci davayı birkaç ay uzatabilir. Karar kesinleştikten sonra, belirlenen yeni kira bedeli gelecek ödeme dönemlerinde uygulanır. Kira tespit davası açmak için Kira Bedelinin Tespitine İlişkin Dava Dilekçesini hazırlamanız gerekir. Bu dilekçe ile mahkemeye başvuruda bulunabilirsiniz. Hesaplayıcımızda bulunan bilgileri (mevcut kira, talep edilen kira, sözleşme başlangıç tarihi) bu dilekçe taslağına aktarabilirsiniz. Böylece dilekçenizi daha hızlı ve doğru bir şekilde doldurabilirsiniz.
Hem ev sahipleri hem de kiracılar, kira bedelinin rayiç değere göre ayarlanmasını talep etmek için bu davayı açabilir. Ancak uygulamada daha çok ev sahipleri tarafından açılmaktadır.
Yargıtay içtihatları ve uygulama, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse, davanın "ileriye dönük" etkisinin daha uzun olacağını kabul eder. Bu nedenle dava değeri, yıllık farkın 5 ile çarpılmasıyla bulunur. 5 yıldan az süreli sözleşmelerde ise 1 yıllık fark dava değerini oluşturur.
Dava dilekçeniz, peşin harcı ödemediğiniz takdirde mahkeme tarafından işleme alınmaz ve size ödeme için süre tanınır. Süre içinde ödenmezse dilekçeniz işlemden kaldırılır.
1 Temmuz 2024'ten itibaren konut kiraları için genel bir %25 yasal sınır bulunmamaktadır. Ancak mahkeme, rayiç değeri belirlerken "hakkın kötüye kullanılması" ilkesini uygular. Piyasa koşullarıyla açıklanamayan, aşırı yüksek talepler bu ilke gereği reddedilebilir. Talebinizi güçlü delillerle desteklemeniz önemlidir.
Aynı bölgede, benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini gösteren ilanlar, emlakçı yazıları, mahkemenin atayacağı bilirkişi (eksper) raporu veya noter tasdikli liste delil olarak sunulabilir. Delillerin güncel (son 3-6 ay içinde) ve karşılaştırılabilir olmasına dikkat edin.
Davanın sonuçlanma süresi, mahkemenin yoğunluğuna, bilirkişi incelemesinin süresine ve tarafların itirazlarına bağlı olarak değişir. Genellikle 6 ay ile 2 yıl arasında bir sürede sonuçlanır.
