Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Türkiye'de kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi ile düzenlenmiştir. Hesaplamanın temelini, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalaması oluşturur. Ancak uygulanacak kural, kiralanan mülkün tipine (konut/işyeri) ve kira yenileme tarihinin 1 Temmuz 2024 öncesi veya sonrası olmasına göre değişiklik gösterir.

Konut ve İşyeri Kiraları Arasındaki Fark

Kira artış kuralları, kiralanan mülkün konut mu yoksa işyeri mi olduğuna göre farklılık gösterir.

• Konut Kiraları: Konut kiralarında uygulanabilecek maksimum artış oranı, kira yenileme tarihinden önceki 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Ancak 1 Temmuz 2024 tarihine kadar bu orana ek olarak %25'lik bir mutlak üst sınır bulunuyordu. Yani TÜFE ortalaması %40 olsa bile, konut kirası en fazla %25 artırılabiliyordu. 1 Temmuz 2024 tarihi ve sonrasındaki yenilemeler için bu %25'lik sınır kaldırılmıştır. Artık konut kiraları, 12 aylık TÜFE ortalamasının tamamı kadar artırılabilir.
• İşyeri Kiraları: İşyeri kiralarında kanuni bir üst sınır bulunmaz. Taraflar serbest iradeleri ile istedikleri oranda artış üzerinde anlaşabilirler. Ancak, taraflar anlaşamaz ve konu mahkemeye taşınırsa, hakim artış oranının "hakkaniyete uygun" olup olmadığını değerlendirir. Bu değerlendirmede, 12 aylık TÜFE ortalaması önemli bir referans noktası olarak kullanılır.

Hesaplama Adımları

Yasal kira artışını hesaplamak için şu adımlar izlenir:

1. Kira Tipini ve Yenileme Tarihini Belirleyin: Mülkün konut mu işyeri mi olduğunu ve kiranın ne zaman yenileneceğini tespit edin. Tarih, 1 Temmuz 2024 öncesi mi sonrası mı?
2. Doğru TÜFE Ortalamasını Bulun: Kira yenileme tarihinizden önceki 12 aylık döneme ait TÜFE ortalamasını öğrenin. Bu veri, TÜİK'in resmi internet sitesinde yayınlanır.
3. Yasal Oranı Hesaplayın: Konut ve tarih bilgisine göre yukarıdaki kuralları uygulayın. İşyeri için TÜFE ortalamasını referans alın.
4. Yeni Kira Bedelini Hesaplayın: Mevcut kira bedelini, (1 + Yasal Oran/100) ile çarparak yeni kira bedelini bulun.

Örnek Hesaplama 1 (Eski Kural)

Mevcut kirası 3.500 TL olan bir konutun kira sözleşmesi 1 Mayıs 2023'te yenilenecek. Bu tarihten önceki 12 aylık TÜFE ortalaması %60 olsun.

• Kira Tipi: Konut
• Yenileme Tarihi: 1 Mayıs 2023 (1 Temmuz 2024'ten önce)
• Yasal Artış Oranı: min(%60, %25) = %25
• Yeni Kira Bedeli: 3.500 TL * 1,25 = 4.375 TL

Örnek Hesaplama 2 (Yeni Kural)

Mevcut kirası 8.000 TL olan bir konutun kira sözleşmesi 1 Ocak 2026'da yenilenecek. Bu tarihten önceki 12 aylık TÜFE ortalaması %35 olsun.

• Kira Tipi: Konut
• Yenileme Tarihi: 1 Ocak 2026 (1 Temmuz 2024'ten sonra)
• Yasal Artış Oranı: %35
• Yeni Kira Bedeli: 8.000 TL * 1,35 = 10.800 TL

Sık Karşılaşılan Durumlar

Kiracı, teklif edilen artışı yüksek bulursa ne yapmalı? Öncelikle ev sahibinden artışın dayanağını ve TÜFE verisini yazılı olarak istemelidir. Artış oranının yasal sınırı (konutlarda) veya hakkaniyet ilkesini (işyerlerinde) aştığını düşünüyorsa, ev sahibine yazılı itirazda bulunabilir ve anlaşmazlık durumunda mahkemeye başvurma hakkını saklı tutar. Bu durumda Haksız Kira Artıran Ev Sahibine İtiraz Mektubu hazırlanabilir.

Ev sahibi, artışı nasıl bildirmeli? Yasal kira artışının geçerli olabilmesi için ev sahibinin kiracıya bir Kira Bedelinin Artırılması İçin İhtarname göndermesi ve yeni kira bedelinin en az bir ay sonra geçerli olacağını belirtmesi şarttır. Yazılı bildirim yapılmadan yapılan artışlar geçersizdir.

Sonraki Adım: Hangi Belgeyi Hazırlamalısınız?

Hesaplamanızı tamamladıktan sonra, süreci resmiyete dökmek için doğru belgeyi kullanmanız önemlidir.

• Ev Sahibi iseniz: Kiracınıza yasal artışı bildirmek ve süreci başlatmak için Kira Bedelinin Artırılması İçin İhtarname belgesini kullanmalısınız. Ardından, taraflar anlaştığında yeni şartları kayıt altına almak için bir Kira Yenileme Sözleşmesi düzenleyebilirsiniz.
• Kiracı iseniz ve artışı haksız buluyorsanız: Ev sahibinize itirazınızı iletmek ve yasal haklarınızı korumak için Haksız Kira Artıran Ev Sahibine İtiraz Mektubu nu hazırlamalısınız.