不動産の売買または賃貸契約における仲介業者への手数料（報酬）を、取引価格に基づいて法律の上限額に従って計算します。消費税込みの総額がわかります。
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固定資産税・都市計画税の日割り精算とは
不動産の売買契約において、引渡し日を境に、その年度の固定資産税と都市計画税（以下「固定資産税等」）を売主と買主で按分して負担することを「日割り精算」と呼びます。これは、税金の負担がその年の1月1日（または4月1日）時点の所有者に課されるため、所有権が移転する引渡し日までと以降で、実際の所有者が異なる期間が生じるからです。精算金は、通常、売買代金の決済時に他の諸費用と合わせて清算されます。
計算方法
精算額は、以下の手順で計算します。
- 課税年度の開始日と終了日を確認する：地域の慣行により、年度の開始日は1月1日（関東など）または4月1日（関西など）です。終了日は、それぞれその年の12月31日、翌年の3月31日となります。
- 年度の総日数を求める：開始日から終了日までの日数（両端を含む）を計算します。
- 売主負担日数を求める：課税年度の開始日から、引渡し日の「前日」までの日数を計算します。
- 買主負担日数を求める：引渡し日から、課税年度の終了日までの日数を計算します。
- 1日あたりの税額を計算する：年間の固定資産税等の合計額を、年度の総日数で割ります。
- 精算金額を算出する：1日あたりの税額に売主負担日数を掛けた金額が、買主が売主に支払う精算金となります。買主は、この精算金を売主に支払うとともに、残りの期間（買主負担日数分）の税金を自分で納付する責任を負います。
計算例（関東・1月1日基準の場合）
年間の固定資産税等が120,000円、引渡し日が2026年6月30日、課税年度が2026年（1月1日～12月31日）とします。
- 年度の総日数：365日（2026年は平年）
- 売主負担日数：1月1日～6月29日 = 181日
- 1日あたり税額：120,000円 ÷ 365日 ≈ 328.77円
- 精算金額（売主負担分）：328.77円 × 181日 ≈ 59,507円
したがって、買主は売主に対して約59,507円を精算金として支払います。買主は、7月1日から12月31日までの184日分（約60,493円）の税金を自分で納付します。
地域による基準日の違い
固定資産税等の日割り計算では、課税年度の開始日が地域によって異なります。関東地方を中心とした多くの地域では「1月1日基準」が、関西地方などでは「4月1日基準」が慣行として用いられています。これは法的な規定ではなく商慣習によるものですが、取引の現場では広く尊重されています。契約前にどちらの基準が適用されるか、不動産会社や相手方と確認することが重要です。
精算時の注意点
- 実際の精算額は、売買契約書の「特約事項」などで別途定められている場合があります。計算ツールの結果はあくまで参考とし、契約書の内容を最優先してください。
- 引渡し日が年度の開始日や終了日と一致する場合は、日数の数え方に注意が必要です。
- 固定資産税等の額は、前年度の課税標準額等に基づいて算定された「予定納税額」である場合があります。確定額は後日通知されるため、精算後に過不足が生じる可能性があります。この取り扱いについても契約で定めておくと良いでしょう。
次のステップ：契約書の作成
固定資産税等の精算額が確定したら、その金額と精算方法を売買契約書に明記しましょう。契約書がなければ口約束だけになり、後日のトラブルの原因となります。当サイトの「不動産売買契約書」テンプレートを利用すれば、引渡し日や精算に関する特約を明確に記載した正式な契約書を作成できます。