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Qu'est-ce que l'indexation du loyer en Belgique ?
En Belgique, les loyers des baux d'habitation de plus de trois ans peuvent être augmentés chaque année pour suivre l'évolution du coût de la vie. Cette augmentation, appelée indexation, est calculée en fonction de l'indice santé lissé publié par Statbel. Le principe est de maintenir le pouvoir d'achat du propriétaire sans nécessiter une renégociation du bail. Cependant, les régions (Bruxelles, Wallonie et Flandre) ont introduit des règles pour limiter ou interdire cette indexation pour les logements les moins performants sur le plan énergétique, identifiés par leur certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments).
Comment calculer l'indexation de votre loyer ?
Le calcul légal est défini par l'article 1728bis du Code civil belge et les réglementations régionales. La formule de base est la suivante : Nouveau loyer = (Loyer de base × Indice santé du mois anniversaire) / Indice santé de départ.
Les points clés sont :
- Loyer de base : le loyer initial hors charges stipulé dans le bail.
- Indice santé de départ : l'indice santé lissé (base 2020) du mois qui précède la date de signature du bail. Par exemple, pour un bail signé le 15 mai 2023, on utilise l'indice d'avril 2023.
- Indice santé du mois anniversaire : l'indice santé lissé (base 2020) du mois qui précède le mois anniversaire du contrat dans l'année en cours. Le mois anniversaire est celui de la date d'entrée en vigueur du bail. Si le bail prend effet le 1er juin, le mois anniversaire est juin et on utilise l'indice de mai de l'année actuelle.
- Règles PEB régionales : le taux d'augmentation calculé est ensuite multiplié par un coefficient qui dépend de la région et de la classe énergétique du logement (PEB). À Bruxelles, l'indexation est interdite pour les logements de classe F, G ou sans certificat connu. En Wallonie, elle est limitée à 50% pour la classe F et interdite pour la classe G.
Exemple concret de calcul
Prenons l'exemple d'un appartement loué 850€ par mois à Bruxelles, dont le bail a été signé le 15 mai 2023 et est entré en vigueur le 1er juin 2023. Le certificat PEB est de classe D.
- Indice santé de départ (avril 2023) : 125,06
- Indice santé du mois anniversaire (mai 2026) : 132,50 (indice d'avril 2026)
- Taux d'indexation brut : (132,50 / 125,06) - 1 = 0,0595, soit 5,95%.
- À Bruxelles, pour un PEB D, le coefficient est de 1 (indexation totale autorisée).
- Taux d'indexation net : 5,95%.
- Montant de l'indexation : 850€ * 5,95% = 50,58€.
- Nouveau loyer indexé : 850€ + 50,58€ = 900,58€.
L'augmentation s'appliquerait au loyer payable pour le mois de juin 2026 (le mois anniversaire).
Cas fréquents et particularités
Il est important de noter que l'indexation n'est pas automatique. Le propriétaire (ou son mandataire) doit informer le locataire par écrit, souvent via une lettre recommandée ou une clause dans la quittance de loyer. Le locataire a le droit de demander le détail du calcul.
Pour les logements dont le certificat PEB est inconnu à Bruxelles, l'indexation est actuellement interdite. Il est donc crucial de faire établir un certificat. En Wallonie et en Flandre, l'indexation reste possible en cas de PEB inconnu.
Les mesures temporaires de gel de l'indexation pour les logements énergivores (2022-2023) sont terminées. Les règles actuelles, telles qu'implémentées dans cette calculatrice, reflètent le régime post-congélation.
Quel document utiliser après ce calcul ?
Une fois le nouveau loyer calculé, il convient de formaliser cette augmentation. Le document le plus adapté est la Quittance de loyer. En indiquant le nouveau montant sur la quittance, vous notifiez officiellement le locataire du changement. Pour créer ou renouveler le contrat de location lui-même, vous pouvez utiliser un Bail d'habitation de résidence principale.