คำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี ตามอัตราภาษีแบบขั้นบันไดของกรมสรรพากร พร้อมคำนึงถึงค่าลดหย่อนและเงินสะสมกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ
ฟรี ไม่ต้องสมัครสมาชิก
คำนวณ →
ภาษีสำหรับผู้ขายที่ดินและบ้านในประเทศไทย
เมื่อคุณขายที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในประเทศไทย คุณในฐานะผู้ขายอาจต้องรับผิดชอบภาษีหลัก 3 ประเภท ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax - SBT) และอากรแสตมป์ (Stamp Duty) การจะต้องชำระภาษีใดบ้าง ขึ้นอยู่กับสถานะทางภาษีของผู้ขาย ระยะเวลาถือครองทรัพย์สิน และประเภทของทรัพย์สิน
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax) สำหรับบุคคลธรรมดา
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่หัก ณ ที่จ่ายนี้ เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อที่จะต้องหักจากเงินที่จ่ายให้ผู้ขาย และนำส่งสรรพากรแทนผู้ขาย วิธีการคำนวณตามกฎหมายไทยมีดังนี้
- คำนวณรายได้สุทธิ: นำราคาขาย (หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่สูงกว่า) หักด้วยต้นทุนในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน (เช่น ราคาซื้อเดิม, ค่าภาษีโอน, ค่าทนายความ)
- หารายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปี: นำรายได้สุทธิหารด้วยจำนวนปีเต็มที่ถือครองทรัพย์สิน (เศษของปีให้นับเป็น 1 ปีเต็ม)
- คำนวณภาษีต่อปี: นำรายได้เฉลี่ยต่อปีมาคำนวณภาษีตามอัตราภาษีก้าวหน้าของบุคคลธรรมดา (ตามตารางด้านล่าง)
- คำนวณภาษีรวม: นำภาษีที่คำนวณได้ต่อปีคูณด้วยจำนวนปีเต็มที่ถือครอง
วิธีนี้เรียกว่า "การคำนวณภาษีแบบรายได้เฉลี่ยต่อปี" (Annualized Income Calculation) ซึ่งเป็นวิธีที่กฎหมายกำหนดเพื่อให้การเก็บภาษีเป็นธรรมกับผู้ที่ถือครองทรัพย์สินเป็นเวลานาน
ตารางอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ปี 2569)
| เงินได้สุทธิ (บาท) | อัตราภาษี (%) |
|---|---|
| 0 - 150,000 | 0 |
| 150,001 - 300,000 | 5 |
| 300,001 - 500,000 | 10 |
| 500,001 - 750,000 | 15 |
| 750,001 - 1,000,000 | 20 |
| 1,000,001 - 2,000,000 | 25 |
| 2,000,001 - 5,000,000 | 30 |
| 5,000,001 ขึ้นไป | 35 |
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) และอากรแสตมป์
หากผู้ขายมีหน้าที่เสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) สำหรับการขายครั้งนี้ (เช่น เป็นนิติบุคคล หรือบุคคลธรรมดาที่จดทะเบียนและขายในเชิงพาณิชย์) ผู้ขายจะต้องเสียภาษีในอัตรา 3% ของฐานภาษี (ราคาสูงสุดเช่นกัน) และไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นสำคัญสำหรับภาษี SBT: การขายบ้านที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสีย SBT
กรณีที่ผู้ขายไม่ต้องเสีย SBT (เช่น บุคคลธรรมดาทั่วไปที่ขายทรัพย์สิน หรือได้สิทธิ์ยกเว้น) ผู้ขายจะต้องชำระ อากรแสตมป์ ในอัตรา 0.5% ของฐานภาษีแทน
ตัวอย่างการคำนวณ
นายสมชาย ขายที่ดินเปล่าที่ซื้อมาในราคา 2,500,000 บาท ถือครองมา 2 ปีเต็ม ราคาประเมินทุนทรัพย์ 3,000,000 บาท แต่ขายจริงในราคา 3,200,000 บาท นายสมชายเป็นบุคคลธรรมดาไม่มีหน้าที่เสีย SBT
- ฐานภาษี: ใช้ราคาสูงกว่า = 3,200,000 บาท
- รายได้สุทธิ: 3,200,000 - 2,500,000 = 700,000 บาท
- รายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปี: 700,000 / 2 = 350,000 บาท
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต่อปี:
150,000 บาทแรก: 0% = 0 บาท
150,000 บาทต่อไป (150,001 ถึง 300,000): 5% = 7,500 บาท
50,000 บาทสุดท้าย (300,001 ถึง 350,000): 10% = 5,000 บาท
รวมภาษีต่อปี = 12,500 บาท - ภาษีหัก ณ ที่จ่ายรวม: 12,500 * 2 = 25,000 บาท
- ภาษี SBT: ไม่ต้องเสีย (เพราะไม่มีหน้าที่เสีย)
- อากรแสตมป์: 3,200,000 * 0.5% = 16,000 บาท
- ภาษีรวมที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ: 25,000 + 16,000 = 41,000 บาท
เอกสารที่ควรเตรียมหลังคำนวณภาษี
หลังจากทราบภาระภาษีคร่าวๆ แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการเตรียมสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการ เราแนะนำให้ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ (เอกสารหมายเลข 5501) เพื่อบันทึกเจตจำนงและข้อตกลงเบื้องต้นอย่างชัดเจน ก่อนทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ฉบับสมบูรณ์ที่กรมที่ดิน ในสัญญาควรระบุราคาขายและข้อตกลงเกี่ยวกับผู้รับผิดชอบชำระภาษีแต่ละประเภทให้ชัดเจน เพื่อป้องกันข้อพิพาทในภายหลัง
หากการขายเป็นการขายฝาก (ขายแล้วมีสิทธิไถ่คืน) ควรใช้ สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (เอกสารหมายเลข 5499) ซึ่งออกแบบมาเฉพาะสำหรับธุรกรรมประเภทนี้