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Impuesto a la Renta por Venta de Inmueble en Perú
Cuando vendes una propiedad en Perú, la ganancia que obtienes está sujeta al Impuesto a la Renta, específicamente a la renta de segunda categoría. Este impuesto grava el enriquecimiento neto generado y su cálculo no es simplemente el 5% de la diferencia entre el precio de venta y el de compra. La ley permite ajustar el costo de adquisición mediante un factor de corrección monetaria y deducir ciertos gastos, lo que puede reducir significativamente la base imponible.
¿Cómo se calcula el impuesto?
El cálculo sigue estos pasos:
- Actualizar el costo de adquisición: El precio que pagaste originalmente por la propiedad se multiplica por el Factor de Ajuste por Corrección Monetaria publicado por la SUNAT. Este factor, que depende del mes y año en que compraste el inmueble, actualiza el costo a valores presentes, compensando la inflación acumulada hasta la fecha de venta.
- Sumar el costo de las mejoras: Si realizaste mejoras permanentes que aumentaron el valor del inmueble (como una ampliación o una remodelación integral), puedes sumar esos gastos (con comprobantes) al costo ajustado.
- Determinar la ganancia neta: Al precio de venta le restas el costo total ajustado (compra actualizada + mejoras). Si el resultado es negativo, no hay ganancia y, por lo tanto, no se genera impuesto.
- Aplicar la exoneración para vivienda principal (si corresponde): Si el inmueble vendido fue tu casa habitación, puedes restar un monto equivalente a 19 UIT (Unidades Impositivas Tributarias) de la ganancia neta antes de calcular el impuesto. Para el año 2026, 19 UIT se estiman en S/ 113,050.
- Calcular el impuesto: Finalmente, aplicas la tasa del 5% sobre la base imponible resultante (ganancia neta, o ganancia neta menos la exoneración).
Ejemplo práctico
Juan vendió su departamento, que fue su vivienda principal, en 2026 por S/ 350,000. Lo había comprado en junio de 2015 por S/ 200,000 y realizó mejoras por S/ 30,000. El factor de ajuste por corrección monetaria para una adquisición en junio de 2015 es 1.42 (este valor es ilustrativo; se debe consultar en la SUNAT).
- Costo de adquisición ajustado: S/ 200,000 * 1.42 = S/ 284,000
- Costo total ajustado: S/ 284,000 + S/ 30,000 = S/ 314,000
- Ganancia neta: S/ 350,000 - S/ 314,000 = S/ 36,000
- Base imponible (aplicando exoneración casa habitación): S/ 36,000 - S/ 113,050 = S/ 0 (la ganancia es menor al monto exonerado, por lo que la base es cero).
- Impuesto a pagar: 5% de S/ 0 = S/ 0.
En este caso, Juan no debe pagar impuesto por esta venta gracias a la exoneración para vivienda principal.
Casos frecuentes y consideraciones
- Venta de terreno de inversión: No aplica la exoneración por casa habitación. Toda la ganancia neta está sujeta al 5%.
- Venta con pérdida: Si vendes por menos de tu costo total ajustado, la ganancia neta es cero y no hay impuesto que pagar.
- Factor de Ajuste: Es fundamental usar el valor correcto publicado por la SUNAT para el mes y año de adquisición. Un factor erróneo altera todo el cálculo.
- Alcabala: Recuerda que este cálculo es solo para el impuesto del vendedor. El comprador debe pagar por separado el Impuesto de Alcabala (1.5% del valor de transferencia).
¿Qué documento necesitas después del cálculo?
Una vez determinado el monto a pagar, el paso siguiente es formalizar la transacción. El documento principal es el Contrato de Compraventa de Inmueble, que establece los términos legales entre las partes. En él se consignarán el precio de venta y otros datos relevantes de la operación.