Calcula el IGV (18% o 10.5%) y la detracción de un monto, ya sea con o sin impuesto incluido. Para facturas, recibos y operaciones sujetas a retención.
Gratis y sin registro
Calcular →
¿Qué es el Impuesto a la Renta de Primera Categoría?
El Impuesto a la Renta de Primera Categoría es un tributo que grava los ingresos que obtiene una persona por el alquiler o cesión de un inmueble (casa, departamento, local, terreno) ubicado en Perú. Este impuesto es de cargo del propietario (arrendador) y se calcula mensualmente sobre la renta que recibe o sobre una renta presunta. Es una obligación fiscal clave para quienes generan ingresos por este concepto y forma parte de la declaración anual ante la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT).
¿Cómo se calcula el impuesto?
El cálculo sigue estos pasos establecidos por la Ley del Impuesto a la Renta:
- Determinar la Base de Cálculo:
- Si hay alquiler con renta pactada: La base es el monto total del alquiler mensual acordado con el inquilino.
- Si hay cesión gratuita a un familiar: La ley presume una renta. La base se calcula como el 6% del autovalúo anual del predio, dividido entre 12 para obtener un valor mensual.
- Aplicar la Tasa Efectiva del 5%: Sobre la base de cálculo (renta bruta o renta presunta mensual) se aplica directamente una tasa del 5%. El resultado es el impuesto mensual a pagar por el arrendador.
Nota importante: Anteriormente se explicaba el cálculo como una deducción del 20% y una tasa del 6.25% sobre la renta neta. Matemáticamente es equivalente al 5% sobre la renta bruta. La ley permite y, para el pago mensual, establece directamente el cálculo del 5% sobre la renta bruta, que es más simple y directo.
Ejemplo Práctico Resuelto: Alquiler
Supongamos que alquilas un departamento en Miraflores por S/ 2,500 al mes. El cálculo sería:
- Base de Cálculo (Renta Bruta): S/ 2,500
- Impuesto Mensual (5% de S/ 2,500): 0.05 * 2,500 = S/ 125
- Impuesto Trimestral a Pagar: S/ 125 * 3 = S/ 375
Por lo tanto, cada mes deberías separar S/ 125 para el pago de este impuesto, y cada trimestre pagarías S/ 375 a SUNAT.
Ejemplo Práctico Resuelto: Cesión Gratuita
Supongamos que cedes tu casa a tu hijo sin cobrarle renta y el autovalúo anual es S/ 120,000. El cálculo sería:
- Renta Presunta Anual (6% del autovalúo): 6% de S/ 120,000 = S/ 7,200
- Renta Presunta Mensual (Base de Cálculo): S/ 7,200 / 12 = S/ 600
- Impuesto Mensual (5% de S/ 600): 0.05 * 600 = S/ 30
- Impuesto Trimestral a Pagar: S/ 30 * 3 = S/ 90
Aunque no recibas dinero, debes declarar y pagar impuestos sobre esta renta presunta.
Casos Frecuentes y Consideraciones Especiales
Alquiler sin Contrato Escrito
Muchos acuerdos de alquiler, especialmente entre conocidos, se hacen de palabra. Es crucial entender que la obligación tributaria nace del hecho de recibir el ingreso, no de tener un contrato firmado. Si recibes dinero por el uso de tu propiedad, debes declararlo y pagar el impuesto correspondiente. La falta de contrato no exime del pago, pero sí dificulta la prueba del monto exacto en caso de una revisión de SUNAT.
Cesiones Gratuitas a Familiares
Si cedes el uso de tu inmueble a un familiar (hijos, padres, cónyuge) sin cobrar renta, la ley presume que existe un ingreso. En este caso, la base imponible no es cero, sino el 6% del valor del autovalúo del predio (lo que se conoce como renta presunta). Debes obtener el autovalúo de tu recibo de arbitrios municipal. Este es un escenario común que muchos propietarios desconocen.
Locales Comerciales y Terrenos
La regla aplica por igual para cualquier tipo de inmueble que genere una renta o esté cedido gratuitamente: locales comerciales, oficinas, terrenos, depósitos. No importa el destino del uso (residencial, comercial, industrial), el cálculo del impuesto de primera categoría es el mismo: 5% sobre la renta bruta o la renta presunta mensual.
Pago y Declaración Trimestral
Aunque el impuesto se calcula mensualmente, su pago a SUNAT es trimestral. Los plazos son: abril (por los meses de enero, febrero y marzo), julio (por abril, mayo, junio), octubre (por julio, agosto, septiembre) y enero del siguiente año (por octubre, noviembre, diciembre). El pago se realiza mediante el Formulario Virtual N° 1662 en la página web de SUNAT. Es responsabilidad del arrendador llevar un registro de los ingresos y los cálculos para cada período.
¿Qué documento necesito después de calcular el impuesto?
Conocer tu obligación tributaria es el primer paso. El siguiente, y fundamental para proteger tus derechos y hacer sostenible la actividad, es formalizar la relación con un Contrato de Arrendamiento. Este documento no solo sirve como base legal para reclamar el pago de la renta, sino que establece de manera clara el monto del alquiler, el plazo, las condiciones de uso, las responsabilidades de mantenimiento y las causales de terminación. Un contrato bien redactado es la prueba fehaciente del ingreso que debes declarar y evita futuros conflictos con el inquilino. Te recomendamos utilizar un contrato específico según el tipo de inmueble, como el Contrato de Arrendamiento Residencial para viviendas o el Contrato de Arrendamiento Comercial para locales.