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¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido coloquialmente como plusvalía municipal, es un tributo local que grava el aumento de valor de un terreno urbano desde que se adquiere hasta que se transmite. Se paga en el municipio donde está situado el inmueble cuando se produce una venta, herencia o donación.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
El cálculo se realiza principalmente por el método objetivo, que utiliza el valor catastral del suelo y un coeficiente único establecido por el Estado en función de los años de tenencia. La fórmula básica es:
- Base Imponible = Valor Catastral del Suelo × Coeficiente Anual (%).
- Cuota Íntegra = Base Imponible × Tipo Impositivo (%).
Existe también el método real, que permite calcular el impuesto sobre la parte de la ganancia real (precio venta - precio compra) que corresponde al suelo. El contribuyente puede elegir el que le sea más favorable, aplicándose la menor de las dos cuotas resultantes (art. 107.4 TRLHL).
Bonificaciones
En caso de herencias, muchos ayuntamientos aplican bonificaciones importantes (a menudo del 95%) para herederos directos y vivienda habitual, lo que reduce significativamente la cuota. Para donaciones, no existe una bonificación general en el IIVTNU.
Ejemplo práctico de cálculo
Imaginemos que vendes un piso en Madrid que adquiriste hace 5 años. El valor catastral del suelo es de 80.000€.
- Años de tenencia: 5 años.
- Coeficiente estatal: Para 5 años, el coeficiente es del 2,8%.
- Base Imponible (objetivo): 80.000€ × 2,8% = 2.240€.
- Tipo impositivo de Madrid: 29%.
- Cuota Íntegra (objetivo): 2.240€ × 29% = 649,60€.
- Al ser una venta, no hay bonificación. La cuota a pagar sería de 649,60€.
Si en la misma operación, el precio de compra fue 230.000€ y el de venta 200.000€ (pérdida de 30.000€), y el porcentaje del suelo es del 50%, el incremento real imputable al suelo es -15.000€. La cuota por el método real sería 0€. Como es menor, se aplicaría esta última y no se pagaría nada.
Casos frecuentes y consideraciones
- Venta con pérdida: Si vendes por menos de lo que compraste, el método real dará una cuota de 0€. La ley permite aplicar esta cuota (la menor), por lo que no deberías pagar plusvalía municipal (art. 104.5 TRLHL).
- Herencias: Suelen estar muy bonificadas. En muchos municipios, si el heredero es hijo o cónyuge y se trata de la vivienda habitual, la cuota final es simbólica o nula.
- Donaciones: Atención: la gran bonificación (99%) se aplica al Impuesto sobre Donaciones autonómico, no a la plusvalía municipal. Para esta última, consulte la ordenanza de su ayuntamiento.
- Plazo de pago: En transmisiones inter vivos (venta, donación), el plazo suele ser de 30 días hábiles desde la transmisión. En herencias, varía pero suele ser de 6 meses, prorrogables.
- Quién paga: En ventas, lo paga el vendedor, pero es habitual pactar que lo asuma el comprador. En herencias y donaciones, lo paga el heredero o donatario.
¿Qué documento necesitas después del cálculo?
Si estás realizando una venta, el siguiente paso es formalizar el acuerdo. Te recomendamos utilizar un Contrato de compraventa de bienes inmuebles para establecer todos los términos de la transacción, incluido quién asumirá el pago de la plusvalía municipal. Este documento te ayudará a evitar conflictos y a dejar claras las obligaciones de cada parte.