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Calculadora de gastos de escrituración en Colombia

Calcula los gastos notariales, de registro, impuesto departamental y retención en la fuente para la compraventa de un inmueble en Colombia, según valor, departamento y tipo de vivienda.

Tus datos

Ingresa el valor acordado de compraventa en pesos colombianos (COP).

Selecciona el departamento donde está ubicada la propiedad. La tasa del impuesto de registro varía por departamento.

Marca 'Sí' si la vivienda está clasificada como VIS. Esto afecta la tarifa notarial.

Marca 'Sí' si se está constituyendo una hipoteca en la misma escritura de compraventa. Esto genera gastos adicionales.

Ingresa el monto del crédito hipotecario que se va a registrar. Déjalo en 0 si no hay hipoteca.

Resultado

Total estimado de gastos a cargo del comprador 3.565.134,00 COP

Suma total de los gastos notariales, de registro e impuesto departamental que comúnmente asume el comprador.

Cómo se calcula

Tarifa notarial aplicable (por mil) Porcentaje por mil que se aplica sobre el valor de la venta para calcular los honorarios del notario, antes de IVA.
1,77 %
IVA sobre honorarios notariales Impuesto al Valor Agregado que se aplica a los honorarios del notario.
60.534,00 COP
Honorarios notariales totales (compraventa) Costo total por la escritura de compraventa, incluyendo IVA.
379.134,00 COP
Honorarios notariales totales (hipoteca) Costo total por la escritura de hipoteca, incluyendo IVA.
0,00 COP
Tasa de derechos de registro (compraventa) % Porcentaje aplicable sobre el valor de la venta para los derechos de registro de la compraventa.
0,77 %
Derechos de registro (compraventa) Costo por inscribir la escritura de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
1.386.000,00 COP
Tasa de derechos de registro (hipoteca) % Porcentaje aplicable sobre el valor de la hipoteca para los derechos de registro.
0 %
Derechos de registro (hipoteca) Costo adicional por inscribir la escritura de hipoteca en el Registro.
0,00 COP
Tasa del impuesto de registro departamental (%) Porcentaje que aplica el departamento sobre el valor de la venta. Varía por departamento.
1 %
Impuesto de registro departamental Impuesto que se paga al departamento donde se registra el inmueble. Sujeto pasivo: comprador.
1.800.000,00 COP
Retención en la fuente a cargo del vendedor Retención del 1% sobre el valor de la venta que el comprador debe descontar y pagar a la DIAN a nombre del vendedor.
1.800.000,00 COP
Total estimado de gastos a cargo del vendedor Gasto principal que asume el vendedor: la retención en la fuente por enajenación.
1.800.000,00 COP
Ten en cuenta
  • Esta calculadora utiliza las tarifas notariales (3,54 por mil general, 1,77 por mil VIS, 2,0 por mil hipoteca) y el valor de la UVT ($47.326 COP) vigentes para el año 2026. Estas cifras son actualizadas anualmente.
  • La tasa del impuesto de registro departamental es un valor referencial común. La tasa exacta puede variar; consulte la normativa específica de su departamento para una cifra oficial.
  • El cálculo no incluye otros posibles gastos como certificados de tradición y libertad, impuesto de valorización, honorarios de abogado o gestoría, ni el impuesto sobre la renta complementario del vendedor.
  • Por ley y costumbre, el comprador suele asumir los gastos de honorarios notariales, derechos de registro e impuesto de registro. El vendedor asume la retención en la fuente del 1%. Este reparto puede ser modificado por acuerdo entre las partes.

Resultado orientativo, calculado con los datos y las normas que se indican más abajo. No sustituye a un cálculo oficial ni al asesoramiento de un profesional.

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¿Qué son los gastos de escrituración en Colombia?

Los gastos de escrituración son los costos legales y tributarios obligatorios para formalizar la compraventa de un inmueble mediante escritura pública. Incluyen los honorarios del notario (más IVA), los derechos de registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP), el impuesto de registro departamental y la retención en la fuente por enajenación. Estos gastos son adicionales al precio de compra y su correcto cálculo es esencial para presupuestar la transacción.

¿Cómo se calculan los gastos de escrituración?

El cálculo se desglosa en varios conceptos, cada uno con una regla específica establecida por la normativa colombiana:

  • Honorarios notariales: Se calculan aplicando una tarifa por mil sobre el valor de la venta (y sobre el valor de la hipoteca si existe). Para viviendas VIS la tarifa es la mitad. A este resultado se le suma el IVA del 19%.
  • Derechos de registro: Se calculan aplicando un porcentaje progresivo sobre el valor del acto, expresado en Unidades de Valor Tributario (UVT). Existen tablas distintas para la compraventa y para la hipoteca.
  • Impuesto de registro departamental: Es un porcentaje fijo sobre el valor de la venta, determinado por cada departamento. El sujeto pasivo es el comprador.
  • Retención en la fuente: Es el 1% sobre el valor de la venta que el comprador debe retener y pagar a la DIAN a nombre del vendedor, conforme al Artículo 398 del Estatuto Tributario.

Ejemplo de cálculo paso a paso

Supongamos la compra de una casa por $350.000.000 COP en Antioquia, con una hipoteca de $250.000.000 COP y que no es VIS (año 2026).

  1. Honorarios notariales (compraventa) con IVA: Tarifa: 3,54 por mil. Base: $350.000.000 * 3,54 / 1000 = $1.239.000. IVA (19%): $235.410. Total: $1.474.410 COP.
  2. Honorarios notariales (hipoteca) con IVA: Tarifa: 2,0 por mil. Base: $250.000.000 * 2,0 / 1000 = $500.000. IVA: $95.000. Total: $595.000 COP.
  3. Derechos de registro (compraventa): Valor en UVT: $350.000.000 / $47.326 ≈ 7.394 UVT. Tasa aplicable (tabla): 0,77%. Costo: $350.000.000 * 0,77 / 100 = $2.695.000 COP.
  4. Derechos de registro (hipoteca): Valor en UVT: $250.000.000 / $47.326 ≈ 5.282 UVT. Tasa: 0,385%. Costo: $250.000.000 * 0,385 / 100 = $962.500 COP.
  5. Impuesto de registro departamental (Antioquia 0,8%): $350.000.000 * 0,8 / 100 = $2.800.000 COP.
  6. Retención en la fuente (vendedor): $350.000.000 * 1 / 100 = $3.500.000 COP.
  7. Total a cargo del comprador: $1.474.410 + $595.000 + $2.695.000 + $962.500 + $2.800.000 = $8.526.910 COP.
  8. Total a cargo del vendedor: $3.500.000 COP.

Casos frecuentes y consideraciones

Vivienda VIS: La principal ventaja es la reducción a la mitad de la tarifa notarial base, generando un ahorro significativo en este concepto.

Compra con hipoteca: Añade los costos de honorarios notariales y derechos de registro calculados sobre el monto del crédito. Es importante presupuestar estos gastos adicionales.

Reparto de gastos: Por ley, el impuesto de registro es obligación del comprador y la retención en la fuente del vendedor. Los honorarios notariales y derechos de registro suelen ser asumidos por el comprador, pero las partes pueden pactar un reparto diferente en la promesa de compraventa.

¿Qué documento conviene preparar?

Antes de la escritura pública, es fundamental suscribir una Promesa de Compraventa de Inmueble. Este contrato establece los términos de la transacción, el precio, los plazos y, de manera crucial, la distribución de los gastos de escrituración entre comprador y vendedor. Nuestra calculadora te proporciona una estimación detallada de estos costos para que puedas plasmarlos con claridad en el contrato y evitar futuras discrepancias.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?

Por ley (Ley 223 de 1995), el sujeto pasivo del impuesto de registro es el comprador. Según el Estatuto Tributario (Art. 398), la retención en la fuente del 1% es obligación del vendedor. Los honorarios notariales y derechos de registro, aunque comúnmente los asume el comprador, pueden ser pactados libremente entre las partes en la promesa de compraventa.

¿Los gastos de escrituración están incluidos en el precio de venta?

No, son costos adicionales y obligatorios al precio acordado por el inmueble. El comprador debe disponer del precio de compra más el monto estimado de los gastos que le correspondan para completar la transacción.

¿La calculadora incluye el Impuesto de Valorización?

No. El Impuesto de Valorización es un tributo municipal que se causa por obras públicas y no está directamente vinculado al proceso de escrituración. Debe consultarse y pagarse por separado ante la alcaldía correspondiente, si aplica para el inmueble.

¿Qué otros costos no incluye esta calculadora?

No incluye el costo de los certificados de tradición y libertad (necesarios para la escritura), los honorarios de un abogado o gestor, el impuesto sobre la renta complementario que pueda declarar el vendedor, ni el impuesto de valorización.

¿Las tarifas son las mismas en todo Colombia?

Las tarifas notariales y de derechos de registro (en UVT) son nacionales y las fija anualmente la Superintendencia de Notariado y Registro. El impuesto de registro lo define cada departamento, por lo que su tasa porcentual varía.

¿Puedo usar esta calculadora para una donación o sucesión?

No, esta calculadora está diseñada específicamente para compraventas de inmuebles. Las donaciones, sucesiones y otros actos tienen tarifas notariales, impuestos y regímenes fiscales diferentes.

Calculadora de IVA en Colombia

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