Berechnet die zulässige Anpassung Ihres Mietzinses in der Schweiz aufgrund von Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes und der Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise).
Kostenlos und ohne Registrierung
Berechnen →
Was ist die Tragbarkeitsrechnung bei der Hypothek?
Wer in der Schweiz eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, muss der Bank nachweisen, dass er sich das Eigentum auch langfristig leisten kann. Dafür verwenden die Banken die sogenannte Tragbarkeitsrechnung. Sie rechnet nicht mit dem aktuellen, oft tiefen Hypothekarzins, sondern mit einem höheren kalkulatorischen Zins. So soll sichergestellt werden, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen nicht kippt. Die Regeln beruhen auf der Selbstregulierung der Banken und sind kein Gesetz. Sie sind aber in der Praxis nahezu überall massgebend.
Die wichtigsten Regeln
- Belehnung: Die Hypothek darf höchstens 80 % des Werts der Liegenschaft betragen. Sie brauchen also mindestens 20 % Eigenmittel.
- Harte Eigenmittel: Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus Ersparnissen, Säule 3a, Erbvorbezug oder Schenkung stammen. Der Rest darf aus der Pensionskasse kommen.
- Amortisation: Der Teil der Hypothek über 65 % des Werts (2. Hypothek) ist innert 15 Jahren zurückzuzahlen.
- Tragbarkeit: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen höchstens ein Drittel (33 %) des Bruttoeinkommens ausmachen.
So wird gerechnet
Zuerst werden die Kaufnebenkosten bestimmt (Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch; kantonal verschieden). Die Hypothek ergibt sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten minus Ihren gesamten Eigenmitteln. Danach werden drei Kostenpositionen pro Jahr addiert: der kalkulatorische Zins von 5 % auf die ganze Hypothek, die Unterhalts- und Nebenkosten von 1 % des Immobilienwerts sowie die Amortisation der 2. Hypothek, verteilt auf 15 Jahre. Die Summe wird durch das Bruttoeinkommen geteilt. Liegt das Ergebnis bei höchstens 33 %, gilt die Finanzierung als tragbar.
Ein Beispiel in Worten
Sie kaufen ein Haus für 1 000 000 CHF. Die Nebenkosten betragen 3 %, also 30 000 CHF. Sie haben 120 000 CHF Erspartes und lassen 130 000 CHF aus der Pensionskasse vorbeziehen. Die Hypothek beträgt dann 1 030 000 minus 250 000, also 780 000 CHF (Belehnung 78 %). Harte Eigenmittel: 12 % des Kaufpreises, die Mindestgrenze ist erfüllt. Der kalkulatorische Zins beträgt 39 000 CHF (5 % von 780 000), der Unterhalt 10 000 CHF (1 % von 1 000 000). Die 2. Hypothek ist 780 000 minus 650 000, also 130 000 CHF. Verteilt auf 15 Jahre ergibt das rund 8 667 CHF Amortisation pro Jahr. Total sind das etwa 57 667 CHF pro Jahr. Bei einem Bruttoeinkommen von 180 000 CHF liegt die Quote bei rund 32 %. Die Finanzierung ist damit knapp tragbar. Bei 130 000 CHF Einkommen wären es über 44 %, und die Bank würde ablehnen.
Häufige Fälle
- Zu wenig Eigenmittel: Wenn die Nebenkosten nicht durch Eigenmittel gedeckt sind, steigt die Belehnung über 80 %. Die Bank finanziert das in der Regel nicht.
- Zu viel Geld aus der Pensionskasse: Ohne mindestens 10 % harte Eigenmittel gibt es keine Finanzierung, auch wenn die Tragbarkeit stimmt.
- Tiefere Bankschätzung: Schätzt die Bank das Objekt tiefer als den Kaufpreis, wird die Belehnung auf dem tieferen Wert berechnet. Sie müssen die Differenz mit Eigenmitteln decken.
- Tragbarkeit knapp verfehlt: Mehr Eigenkapital, ein günstigeres Objekt oder ein höheres anrechenbares Einkommen (zum Beispiel durch einen zweiten Kreditnehmer) verbessern die Quote.
Tatsächliche Belastung
Die Tragbarkeitsquote ist eine Vorsichtsrechnung. Was Sie effektiv zahlen, hängt von Ihrem vereinbarten Hypothekarzins ab. Der Rechner zeigt daher zusätzlich die monatliche Belastung mit Ihrem tatsächlichen Zins, der Amortisation und dem Unterhalt. Sie liegt bei tiefen Zinsen deutlich unter den kalkulatorischen Kosten.
Was Sie danach vorbereiten sollten
Haben Sie Ihre Finanzierung geklärt, folgt der Kauf. Meist beginnt er mit einem Kaufangebot für eine Immobilie, in dem Sie Preis und Zahlungsmodalitäten festhalten und einen Finanzierungsvorbehalt aufnehmen können. Wollen Sie das Objekt zunächst sichern, eignet sich ein Vorvertrag für Grundstückkauf. Bei einer Eigentumswohnung brauchen Sie später den Kaufvertrag für Stockwerkeigentum, bei einem Haus oder Land den Kaufvertrag für Grundstück. Beide Verträge müssen öffentlich beurkundet werden.
Wichtiger Hinweis
Jede Bank prüft individuell. Sie kann den Belehnungswert anders ansetzen, weitere Verpflichtungen (Leasing, Unterhaltszahlungen) einrechnen oder strengere Grenzen anwenden. Der Rechner gibt eine erste Orientierung, ersetzt aber keine Offerte.