Wenn Sie Ihre Wohnung kündigen wollen, brauchen Sie ein schriftliches Kündigungsschreiben, das der Vermieterin oder dem Vermieter rechtzeitig vor Beginn der Kündigungsfrist zugeht. Für Wohnungen gilt in der Regel eine Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen oder vertraglich vereinbarten Termin. Einen Grund müssen Sie bei der ordentlichen Kündigung nicht nennen.
Was sind die gesetzlichen Kündigungsfristen für eine Wohnung?
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietwohnungen beträgt drei Monate. Sie ist im Obligationenrecht (OR Art. 266a ff.) geregelt. Der Mietvertrag kann längere Fristen oder zusätzliche Termine vorsehen. Lesen Sie deshalb zuerst die Klauseln zur Kündigung in Ihrem Vertrag und prüfen Sie, welcher Termin am Ort üblich ist.
Ab wann läuft die Frist, wenn ich die Wohnung kündigen will?
Die Frist beginnt nicht mit dem Datum auf dem Brief, sondern mit dem Eingang beim Vermieter. Die Kündigung muss also spätestens am letzten Tag vor Fristbeginn bei ihm eintreffen. Ein Beispiel: Sie möchten auf den 30. September ausziehen und es gilt eine Frist von drei Monaten. Dann muss Ihr Schreiben spätestens am 30. Juni beim Vermieter sein. Planen Sie die Postlaufzeit mit ein.
Gibt es verkürzte Fristen, zum Beispiel bei einer beruflichen Versetzung?
Einen automatischen Anspruch auf eine kürzere Frist gibt es nicht, auch nicht bei einer Versetzung oder einem Stellenwechsel. Möglich sind drei Wege: Der Vermieter ist mit einem früheren Auszug einverstanden, Sie stellen einen zumutbaren Ersatzmieter, oder es liegt ein wichtiger Grund vor (siehe unten). Halten Sie jede Abmachung schriftlich fest.
Befristeter oder unbefristeter Vertrag?
| Vertragsart | Was gilt? |
|---|---|
| Unbefristet | Sie kündigen unter Einhaltung von Frist und Termin. Der Vertrag endet danach. |
| Befristet | Der Vertrag endet am vereinbarten Datum ohne Kündigung. Früher kommen Sie nur mit Zustimmung des Vermieters, mit Ersatzmieter oder aus wichtigem Grund heraus. |
Welche Kündigungstermine sind in der Schweiz erlaubt?
Eine ordentliche Kündigung wirkt nur auf einen zulässigen Termin. In vielen Fällen ist das das Ende eines Monats. Massgebend sind aber der Ortsgebrauch und Ihr Mietvertrag. Manche Verträge nennen nur bestimmte Monatsenden. Dann können Sie nur auf diese Daten kündigen.
Der Termin bestimmt die Berechnung der Frist. Verpassen Sie ihn, endet das Mietverhältnis erst auf den nächsten zulässigen Termin. Sie zahlen die Miete bis dahin weiter. Rechnen Sie vom gewünschten Auszugstermin rückwärts und lassen Sie etwas Reserve.
Wie schreibe ich ein korrektes Kündigungsschreiben für die Wohnung?
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von Ihnen eigenhändig unterschrieben sein. Eine blosse Mitteilung per SMS oder Messenger genügt nicht. Auch eine einfache E-Mail ohne qualifizierte elektronische Signatur reicht in der Regel nicht aus. Im Zweifel senden Sie einen unterschriebenen Brief.
Diese Angaben gehören ins Schreiben
- Name und Adresse aller Mietparteien sowie des Vermieters bzw. der Verwaltung
- genaue Adresse der Wohnung (inklusive Stockwerk oder Wohnungsnummer)
- eine klare Kündigungserklärung
- der Kündigungstermin, auf den die Kündigung wirken soll
- Ort, Datum und Unterschrift
Bei mehreren Mietern müssen alle unterschreiben. Wohnen Sie in einer Familienwohnung, braucht die Kündigung zusätzlich die Zustimmung des Ehepartners oder der eingetragenen Partnerin.
Versand und Nachweis
Senden Sie die Kündigung per Einschreiben, damit Sie den Eingang belegen können. Bewahren Sie Beleg und Kopie auf. Wer die Kündigung erst am letzten Tag aufgibt, riskiert eine Verspätung. Ein Hinweis auf den gewünschten Termin für die Wohnungsübergabe ist sinnvoll, ersetzt aber nicht die Abstimmung mit dem Vermieter.
Eine Vorlage, die diese Angaben bereits strukturiert, finden Sie unter Kündigung des Mietvertrags durch die Mieterin.
Wann ist eine ausserterminliche Kündigung der Wohnung möglich?
Eine ausserterminliche Kündigung ist nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Das Obligationenrecht lässt dann die Kündigung mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt zu. Die Hürden sind hoch. Bei Streit entscheiden Schlichtungsbehörde und Gericht.
Welche Gründe kommen in Frage?
- Erhebliche Mängel: zum Beispiel, wenn die Wohnung nicht mehr zum vereinbarten Gebrauch taugt und der Vermieter den Mangel trotz Aufforderung nicht behebt.
- Persönliche Notlagen: Krankheit oder Jobverlust werden nur in Ausnahmefällen anerkannt. Allein die Tatsache, dass die Miete zu teuer wird, genügt in der Regel nicht.
Wie gehe ich vor?
- Zeigen Sie einen Mangel schriftlich an und setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung.
- Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und Daten.
- Kündigen Sie schriftlich und nennen Sie den Grund ausdrücklich.
- Versenden Sie das Schreiben per Einschreiben.
Wer ohne tragfähigen Grund ausserterminlich kündigt, riskiert, dass die Kündigung nicht auf den gewünschten Zeitpunkt wirkt. Dann schulden Sie die Miete bis zum nächsten regulären Termin, eventuell auch Schadenersatz. Eine Alternative ist ein zumutbarer Ersatzmieter, der den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Für den Fall, dass ein wichtiger Grund besteht, hilft das Dokument Ausserterminliche Kündigung der Wohnung.
Was muss ich nach der Kündigung beachten?
Übergabetermin vereinbaren
Klären Sie rechtzeitig mit dem Vermieter, wann die Wohnung übergeben wird. Fragen Sie nach, welche Reinigungs- und Instandstellungsarbeiten er erwartet. Bestätigen Sie Abmachungen per Brief oder E-Mail.
Übergabeprotokoll
Beim Termin wird der Zustand der Wohnung im Übergabeprotokoll festgehalten. Lesen Sie es sorgfältig, bevor Sie unterschreiben. Notieren Sie Vorbehalte und machen Sie bei Bedarf eigene Fotos. Zähler- und Schlüsselstände gehören ebenfalls ins Protokoll.
Kaution und Schlussrechnung
Die Mietkaution liegt auf einem Sperrkonto. Die Bank gibt sie in der Regel nur frei, wenn beide Seiten zustimmen oder ein Entscheid vorliegt. Offene Forderungen des Vermieters, etwa für Nebenkosten, können verrechnet werden. Prüfen Sie die Schlussabrechnung genau und fragen Sie bei Unklarheiten schriftlich nach.
Austritt aus einem gemeinsamen Mietvertrag
Mehrere Mieter haften für den Mietvertrag solidarisch. Wenn nur eine Person ausziehen will, ist das nicht ohne Weiteres möglich. Der Vermieter muss zustimmen, sonst bleibt die ausziehende Person weiter für die Miete verantwortlich. Mehr dazu unter Austritt aus dem Mietvertrag (Solidarhaftung).
Häufige Fehler bei der Wohnungskündigung und wie Sie sie vermeiden
- Fehlerhafte Fristenberechnung: Massgebend ist der Eingang beim Vermieter, nicht das Datum auf dem Brief. Rechnen Sie vom Termin rückwärts und planen Sie Puffer ein.
- Informelle Kündigung: SMS, Messenger oder mündliche Mitteilungen sind keine gültige Kündigung. Verwenden Sie einen unterschriebenen Brief per Einschreiben.
- Fehlende Unterschriften: Bei mehreren Mietern müssen alle unterschreiben. Bei einer Familienwohnung braucht es die Zustimmung des Partners.
- Kein Grund bei ausserterminlicher Kündigung: Hier muss der wichtige Grund genannt und belegt werden. Ohne Begründung ist die Kündigung angreifbar.
- Vertragsklauseln übersehen: Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag längere Fristen, bestimmte Termine oder besondere Formvorschriften enthält.
Ihr nächster Schritt
Legen Sie zuerst Ihren Mietvertrag bereit und bestimmen Sie Frist und Termin. Rechnen Sie dann vom gewünschten Auszugsdatum rückwärts. Setzen Sie anschliessend das Kündigungsschreiben auf, lassen Sie es von allen Vertragsparteien unterschreiben und senden Sie es per Einschreiben. Als Grundlage eignet sich die Vorlage Kündigung des Mietvertrags durch die Mieterin.
