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¿Qué son los gastos de escrituración en Argentina?
Los gastos de escrituración son los costos asociados a la formalización legal de la compraventa de un inmueble en Argentina. Este proceso culmina con la firma de una escritura pública ante un escribano y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Estos gastos son obligatorios y su monto depende principalmente del valor del inmueble y de la provincia donde se encuentra la propiedad.
¿Qué conceptos incluyen los gastos de escrituración?
Los gastos principales se componen de cuatro conceptos:
- Honorarios notariales: La remuneración del escribano por redactar la escritura pública y asesorar a las partes. Se calcula como un porcentaje del valor del inmueble, con un mínimo y un máximo establecidos por los colegios de escribanos de cada provincia.
- Impuesto de sellos: Un tributo provincial que grava el acto de la escritura. La alícuota (porcentaje) varía significativamente entre provincias. Algunas jurisdicciones otorgan una bonificación (descuento) si el inmueble se destina a vivienda única y familiar.
- Tasa registral inmobiliaria: Un derecho que se paga por inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, lo que otorga publicidad y seguridad jurídica a la nueva titularidad. Su porcentaje es más uniforme a nivel nacional.
- Honorarios por hipoteca (si aplica): Si la operación incluye la constitución de un préstamo hipotecario, el escribano cobra honorarios adicionales por la escritura de hipoteca.
¿Cómo se calculan los gastos de escrituración? Un ejemplo
Supongamos la compra de un departamento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) por $150.000.000 (ARS), que será vivienda única y no incluye hipoteca. Según las reglas vigentes en 2026:
- Honorarios notariales: Para este valor, el porcentaje aplicable podría ser del 1.5%. Esto da $2.250.000.
- Impuesto de sellos (CABA): La alícuota es del 1.5%. No hay bonificación por vivienda única en CABA. El impuesto sería $2.250.000.
- Tasa registral: A una tasa del 1.5%, el monto es de $2.250.000.
- Honorarios por hipoteca: No aplica ($0).
Total de gastos: $2.250.000 + $2.250.000 + $2.250.000 = $6.750.000. Esto representa aproximadamente un 4.5% del valor del inmueble.
Distribución de los gastos: ¿quién los paga?
Por ley y costumbre, existe una distribución típica de las obligaciones:
- Comprador: Suele hacerse cargo de los honorarios notariales de la escritura de compraventa, el impuesto de sellos y la tasa registral.
- Vendedor: Generalmente paga los honorarios notariales por la búsqueda de títulos y la cancelación de gravámenes, si los hubiera.
- Partes: Pueden acordar libremente otra distribución, como compartir los gastos al 50% o que una parte los asuma en su totalidad.
Es fundamental que este acuerdo quede claramente establecido en el boleto de compraventa preliminar.
¿Qué documento necesito después de calcular los gastos?
Una vez que tienes una estimación de los costos y has acordado los términos con la otra parte, el siguiente paso es formalizar la intención de compra. Para ello, el documento principal es el Contrato de Compraventa de Inmueble o el Boleto de Compraventa Inmobiliaria. En este documento se fija el precio, las condiciones de pago, la fecha de entrega y, muy importante, la distribución de los gastos de escrituración e impuestos. Definir esto por escrito evita conflictos futuros.
Casos frecuentes y consideraciones
- Vivienda única: Si es la primera y única vivienda, verifica si tu provincia otorga una bonificación en el impuesto de sellos. Esto puede significar un ahorro importante.
- Operaciones con hipoteca: Recuerda sumar los honorarios adicionales por la escritura hipotecaria, que se calculan sobre el monto del préstamo garantizado.
- Valor de referencia: Para los cálculos, se utiliza el mayor valor entre el precio de compraventa y el valor fiscal (avalúo) del inmueble.
- Actualizaciones: Las alícuotas de impuestos y las tasas pueden cambiar anualmente. Consulta con un escribano o contador para confirmar los valores vigentes al momento de tu operación.