Contrato de arrendamiento de vivienda

El contrato de arrendamiento de vivienda es el documento que protege a las dos partes de un alquiler: fija por escrito la renta, la duración, la fianza y las reglas del juego durante toda la relación. Un contrato incompleto o copiado de cualquier sitio es la primera causa de conflictos entre propietario e inquilino; un contrato bien redactado los evita antes de que aparezcan.

Con Doculau no partes de una plantilla en blanco: respondes a un formulario guiado, ves el contrato construirse en tiempo real y descargas un documento redactado conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) y a las novedades de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, en PDF y en Word editable.

¿Qué es el contrato de arrendamiento de vivienda?

Es el acuerdo por el que un propietario (arrendador) cede el uso de una vivienda a otra persona (arrendatario) para que sea su residencia habitual y permanente, a cambio de una renta. Se regula por el Título II de la LAU y, en lo no previsto, por lo pactado entre las partes y por el Código Civil.

Este régimen no cubre los alquileres de temporada, los turísticos ni el alquiler de habitaciones, que se rigen por normas distintas. Si el uso no va a ser el de vivienda habitual, este no es tu modelo.

Qué incluye este modelo

Nuestro contrato incorpora todas las cláusulas que un arrendamiento de vivienda serio debe recoger:

• Identificación completa de arrendador, arrendatario y vivienda, con referencia catastral.
• Objeto y destino: uso exclusivo como vivienda habitual, con prohibición de uso turístico, cesión y subarriendo sin permiso escrito.
• Duración y prórrogas conforme a los artículos 9 y 10 de la LAU (mínimo protegido de 5 o 7 años).
• Renta, forma de pago e IBAN, con el plazo de pago legal de los siete primeros días de cada mes.
• Actualización anual de la renta con remisión al índice de referencia del INE y al límite legal vigente.
• Fianza legal de una mensualidad (art. 36 LAU) y su depósito en el organismo autonómico.
• Reparto de gastos: suministros, comunidad de propietarios e IBI.
• Conservación, reparaciones y obras, distinguiendo lo que paga cada parte.
• Desistimiento del inquilino a partir de los seis meses, con la indemnización del artículo 11.
• Recuperación por necesidad del arrendador (art. 9.3), certificado energético, notificaciones, protección de datos y fuero.

Lo que exige la ley, de un vistazo

Duración y prórrogas: el mínimo de 5 (o 7) años

Las partes pueden pactar la duración que quieran —lo habitual es un año—, pero la ley protege al inquilino: llegado el vencimiento, el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta alcanzar cinco años, o siete si el propietario es una sociedad, salvo que el inquilino diga que no quiere seguir. Alcanzado ese mínimo, si nadie avisa a tiempo (el arrendador con cuatro meses, el inquilino con dos), entra la prórroga tácita de hasta tres años más.

Renta y actualización

La renta es libre, salvo en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, donde la Ley 12/2023 introduce límites específicos. La renta solo se actualiza si el contrato lo prevé expresamente: por eso nuestro modelo incluye la cláusula de actualización con remisión al índice de referencia publicado por el INE, que desde 2025 actúa como tope para los alquileres de vivienda habitual.

Fianza y garantías adicionales

La fianza legal es una mensualidad de renta, ni más ni menos, y el arrendador debe depositarla en el organismo de su comunidad autónoma (Incasòl, IVIMA/Agencia de Vivienda Social, etc.). Además, se pueden pactar garantías adicionales —un aval bancario o un depósito extra— con un máximo de dos mensualidades mientras el contrato esté en su periodo de duración mínima.

Gastos, suministros y reparaciones

Los suministros con contador individual (luz, agua, gas, internet) los paga el inquilino. Los gastos de comunidad y el IBI son negociables y deben constar por escrito: en el formulario eliges quién asume la comunidad y el contrato lo refleja con claridad. En cuanto a reparaciones, la regla es simple: la conservación de la vivienda corresponde al propietario (art. 21 LAU) y las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario, al inquilino.

Cómo funciona en Doculau

1. Responde al formulario guiado. Te pedimos los datos en orden lógico —partes, vivienda, renta, duración— con ayudas en cada campo para que no te atasques.
2. Revisa la vista previa. El contrato se redacta en tiempo real con tus datos; lo que ves es exactamente lo que vas a descargar.
3. Paga de forma segura. Tarjeta o PayPal, con pago cifrado. Sin suscripciones ni sorpresas: pagas una vez por tu documento.
4. Descarga y firma. Recibes el contrato en PDF listo para imprimir y en Word editable, por si quieres retocar algo. Firmadlo en todas las hojas por duplicado, o con firma electrónica.

Errores frecuentes que este modelo evita

• No fijar por escrito quién paga la comunidad y el IBI, la primera fuente de discusiones.
• Olvidar la cláusula de actualización de la renta: sin pacto expreso, la renta queda congelada durante todo el contrato.
• Pedir una fianza superior a la legal o no depositarla en el organismo autonómico, con riesgo de sanción.
• No prever el desistimiento anticipado y su indemnización, quedándose sin cobertura si el inquilino se marcha a mitad de contrato.
• Omitir la cláusula de recuperación por necesidad del arrendador: si no consta en el contrato, no se puede invocar.
• Alquilar sin certificado de eficiencia energética, que es obligatorio y sancionable.
• No hacer inventario del mobiliario en viviendas amuebladas.

¿Hace falta notario o inscribirlo en el Registro?

No. El contrato de alquiler de vivienda es válido como documento privado firmado por las partes: no necesita notario, y su inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria. Lo importante es que el contenido sea correcto y completo, que es justo lo que resuelve este modelo. Recuerda que el arrendador deberá declarar el alquiler en su IRPF y, en su caso, depositar la fianza en el organismo autonómico.

Preguntas frecuentes

¿Este contrato es legal y válido en toda España?

Sí. Está redactado conforme a la LAU, que se aplica en todo el territorio, e incorpora las novedades de la Ley 12/2023. Ten en cuenta que algunas comunidades añaden obligaciones concretas (dónde depositar la fianza o los límites de renta en zonas tensionadas).

¿Cuánto puede durar el contrato?

La duración inicial es libre —normalmente 12 meses—, pero el inquilino tiene derecho a prorrogar hasta 5 años (7 si el arrendador es una empresa) y después puede operar la prórroga tácita de hasta 3 años más.

¿Qué fianza puedo pedir?

Una mensualidad de renta como fianza legal obligatoria, más garantías adicionales pactadas de hasta dos mensualidades (por ejemplo, un depósito extra o un aval).

¿Puedo subir la renta cada año?

Solo si el contrato incluye cláusula de actualización —este modelo la incluye—. La subida anual no puede superar el índice de referencia que publica el INE para los arrendamientos de vivienda.

¿Puede el inquilino irse antes de terminar el contrato?

Sí, una vez pasados seis meses y avisando con 30 días de antelación. Si el contrato lo prevé —como este modelo—, el arrendador tiene derecho a una indemnización de una mensualidad por cada año que quede por cumplir (proporcional para periodos menores).

¿Quién paga si se estropea la caldera o un electrodoméstico?

Las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable (caldera, humedades, instalaciones) corresponden al propietario. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario —una bombilla, una persiana— corresponden al inquilino.

¿Sirve para alquilar una habitación o un alquiler de temporada?

No. Este modelo es específico de vivienda habitual. El alquiler de habitaciones y el de temporada se rigen por otras reglas y conviene documentarlos con contratos distintos.

¿En qué formatos recibo el contrato?

En PDF listo para imprimir y firmar, y en Word editable por si necesitas ajustar alguna cláusula. La descarga es inmediata tras el pago y puedes volver a descargarlo cuando quieras desde el enlace de tu pedido.

Doculau elabora documentos legales personalizados de alta calidad, pero no es un despacho de abogados y este contenido no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones complejas (impagos en curso, viviendas con cargas, zonas tensionadas) te recomendamos consultar con un profesional.

¿Tienes dudas sobre el alquiler? Te contamos las claves en nuestra guía Claves del contrato de arrendamiento en España, y si necesitas otro documento puedes explorar todos los documentos legales disponibles.