Contrato de arrendamiento de vivienda
Modelo completo de contrato de alquiler de vivienda habitual, adaptado a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y a la Ley 12/2023 de Vivienda. Rellena el formulario guiado, revisa la vista previa al instante y descárgalo en PDF y Word, listo para firmar.
- Personalizado con tus datos
- Word y PDF
- Conforme a la normativa
- Revisado por profesionales
El contrato de arrendamiento de vivienda es el documento que protege a las dos partes de un alquiler: fija por escrito la renta, la duración, la fianza y las reglas del juego durante toda la relación. Un contrato incompleto o copiado de cualquier sitio es la primera causa de conflictos entre propietario e inquilino; un contrato bien redactado los evita antes de que aparezcan.
Con Doculau no partes de una plantilla en blanco: respondes a un formulario guiado, ves el contrato construirse en tiempo real y descargas un documento redactado conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) y a las novedades de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, en PDF y en Word editable.
¿Qué es el contrato de arrendamiento de vivienda?
Es el acuerdo por el que un propietario (arrendador) cede el uso de una vivienda a otra persona (arrendatario) para que sea su residencia habitual y permanente, a cambio de una renta. Se regula por el Título II de la LAU y, en lo no previsto, por lo pactado entre las partes y por el Código Civil.
Este régimen no cubre los alquileres de temporada, los turísticos ni el alquiler de habitaciones, que se rigen por normas distintas. Si el uso no va a ser el de vivienda habitual, este no es tu modelo.
Qué incluye este modelo
Nuestro contrato incorpora todas las cláusulas que un arrendamiento de vivienda serio debe recoger:
- Identificación completa de arrendador, arrendatario y vivienda, con referencia catastral.
- Objeto y destino: uso exclusivo como vivienda habitual, con prohibición de uso turístico, cesión y subarriendo sin permiso escrito.
- Duración y prórrogas conforme a los artículos 9 y 10 de la LAU (mínimo protegido de 5 o 7 años).
- Renta, forma de pago e IBAN, con el plazo de pago legal de los siete primeros días de cada mes.
- Actualización anual de la renta con remisión al índice de referencia del INE y al límite legal vigente.
- Fianza legal de una mensualidad (art. 36 LAU) y su depósito en el organismo autonómico.
- Reparto de gastos: suministros, comunidad de propietarios e IBI.
- Conservación, reparaciones y obras, distinguiendo lo que paga cada parte.
- Desistimiento del inquilino a partir de los seis meses, con la indemnización del artículo 11.
- Recuperación por necesidad del arrendador (art. 9.3), certificado energético, notificaciones, protección de datos y fuero.
Lo que exige la ley, de un vistazo
| Cuestión | Regla legal | Dónde se regula |
|---|---|---|
| Duración mínima protegida | Prórrogas obligatorias hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) | Art. 9 LAU |
| Prórroga tácita | Hasta 3 años más si nadie comunica lo contrario a tiempo | Art. 10 LAU |
| Fianza obligatoria | Una mensualidad de renta en metálico | Art. 36 LAU |
| Garantías adicionales | Máximo dos mensualidades extra (aval o depósito) | Art. 36.5 LAU |
| Pago de la renta | Dentro de los 7 primeros días del mes; nunca más de una mensualidad por adelantado | Art. 17 LAU |
| Actualización de la renta | Solo si se pacta; desde 2025, con el tope del índice de referencia (IRAV) del INE | Art. 18 LAU |
| Desistimiento del inquilino | A partir de los 6 meses, avisando con 30 días | Art. 11 LAU |
| Gastos de gestión y formalización | Siempre a cargo del arrendador | Art. 20.1 LAU |
Duración y prórrogas: el mínimo de 5 (o 7) años
Las partes pueden pactar la duración que quieran —lo habitual es un año—, pero la ley protege al inquilino: llegado el vencimiento, el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta alcanzar cinco años, o siete si el propietario es una sociedad, salvo que el inquilino diga que no quiere seguir. Alcanzado ese mínimo, si nadie avisa a tiempo (el arrendador con cuatro meses, el inquilino con dos), entra la prórroga tácita de hasta tres años más.
Renta y actualización
La renta es libre, salvo en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, donde la Ley 12/2023 introduce límites específicos. La renta solo se actualiza si el contrato lo prevé expresamente: por eso nuestro modelo incluye la cláusula de actualización con remisión al índice de referencia publicado por el INE, que desde 2025 actúa como tope para los alquileres de vivienda habitual.
Fianza y garantías adicionales
La fianza legal es una mensualidad de renta, ni más ni menos, y el arrendador debe depositarla en el organismo de su comunidad autónoma (Incasòl, IVIMA/Agencia de Vivienda Social, etc.). Además, se pueden pactar garantías adicionales —un aval bancario o un depósito extra— con un máximo de dos mensualidades mientras el contrato esté en su periodo de duración mínima.
Gastos, suministros y reparaciones
Los suministros con contador individual (luz, agua, gas, internet) los paga el inquilino. Los gastos de comunidad y el IBI son negociables y deben constar por escrito: en el formulario eliges quién asume la comunidad y el contrato lo refleja con claridad. En cuanto a reparaciones, la regla es simple: la conservación de la vivienda corresponde al propietario (art. 21 LAU) y las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario, al inquilino.
Cómo funciona en Doculau
- Responde al formulario guiado. Te pedimos los datos en orden lógico —partes, vivienda, renta, duración— con ayudas en cada campo para que no te atasques.
- Revisa la vista previa. El contrato se redacta en tiempo real con tus datos; lo que ves es exactamente lo que vas a descargar.
- Paga de forma segura. Tarjeta o PayPal, con pago cifrado. Sin suscripciones ni sorpresas: pagas una vez por tu documento.
- Descarga y firma. Recibes el contrato en PDF listo para imprimir y en Word editable, por si quieres retocar algo. Firmadlo en todas las hojas por duplicado, o con firma electrónica.
Errores frecuentes que este modelo evita
- No fijar por escrito quién paga la comunidad y el IBI, la primera fuente de discusiones.
- Olvidar la cláusula de actualización de la renta: sin pacto expreso, la renta queda congelada durante todo el contrato.
- Pedir una fianza superior a la legal o no depositarla en el organismo autonómico, con riesgo de sanción.
- No prever el desistimiento anticipado y su indemnización, quedándose sin cobertura si el inquilino se marcha a mitad de contrato.
- Omitir la cláusula de recuperación por necesidad del arrendador: si no consta en el contrato, no se puede invocar.
- Alquilar sin certificado de eficiencia energética, que es obligatorio y sancionable.
- No hacer inventario del mobiliario en viviendas amuebladas.
¿Hace falta notario o inscribirlo en el Registro?
No. El contrato de alquiler de vivienda es válido como documento privado firmado por las partes: no necesita notario, y su inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria. Lo importante es que el contenido sea correcto y completo, que es justo lo que resuelve este modelo. Recuerda que el arrendador deberá declarar el alquiler en su IRPF y, en su caso, depositar la fianza en el organismo autonómico.
Preguntas frecuentes
¿Este contrato es legal y válido en toda España?
Sí. Está redactado conforme a la LAU, que se aplica en todo el territorio, e incorpora las novedades de la Ley 12/2023. Ten en cuenta que algunas comunidades añaden obligaciones concretas (dónde depositar la fianza o los límites de renta en zonas tensionadas).
¿Cuánto puede durar el contrato?
La duración inicial es libre —normalmente 12 meses—, pero el inquilino tiene derecho a prorrogar hasta 5 años (7 si el arrendador es una empresa) y después puede operar la prórroga tácita de hasta 3 años más.
¿Qué fianza puedo pedir?
Una mensualidad de renta como fianza legal obligatoria, más garantías adicionales pactadas de hasta dos mensualidades (por ejemplo, un depósito extra o un aval).
¿Puedo subir la renta cada año?
Solo si el contrato incluye cláusula de actualización —este modelo la incluye—. La subida anual no puede superar el índice de referencia que publica el INE para los arrendamientos de vivienda.
¿Puede el inquilino irse antes de terminar el contrato?
Sí, una vez pasados seis meses y avisando con 30 días de antelación. Si el contrato lo prevé —como este modelo—, el arrendador tiene derecho a una indemnización de una mensualidad por cada año que quede por cumplir (proporcional para periodos menores).
¿Quién paga si se estropea la caldera o un electrodoméstico?
Las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable (caldera, humedades, instalaciones) corresponden al propietario. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario —una bombilla, una persiana— corresponden al inquilino.
¿Sirve para alquilar una habitación o un alquiler de temporada?
No. Este modelo es específico de vivienda habitual. El alquiler de habitaciones y el de temporada se rigen por otras reglas y conviene documentarlos con contratos distintos.
¿En qué formatos recibo el contrato?
En PDF listo para imprimir y firmar, y en Word editable por si necesitas ajustar alguna cláusula. La descarga es inmediata tras el pago y puedes volver a descargarlo cuando quieras desde el enlace de tu pedido.
Doculau elabora documentos legales personalizados de alta calidad, pero no es un despacho de abogados y este contenido no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones complejas (impagos en curso, viviendas con cargas, zonas tensionadas) te recomendamos consultar con un profesional.
¿Tienes dudas sobre el alquiler? Te contamos las claves en nuestra guía Claves del contrato de arrendamiento en España, y si necesitas otro documento puedes explorar todos los documentos legales disponibles.
Contrato de arrendamiento de vivienda
En __________, a __________ de __________ de __________.
Reunidos
De una parte, D./D.ª __________, mayor de edad, con D.N.I./N.I.E. n.º __________ y domicilio, a efectos de notificaciones, en __________, en adelante, el ARRENDADOR.
Y de otra parte, D./D.ª __________, mayor de edad, con D.N.I./N.I.E. n.º __________, en adelante, el ARRENDATARIO.
Ambas partes, actuando en su propio nombre y derecho, se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para otorgar el presente contrato y, a tal efecto,
Exponen
I. Que el ARRENDADOR es propietario de la vivienda sita en __________, con referencia catastral __________ (en adelante, la «vivienda»).
II. Que el ARRENDATARIO está interesado en tomar en arrendamiento la vivienda para destinarla a su residencia habitual y permanente.
III. Que ambas partes acuerdan celebrar el presente contrato de arrendamiento de vivienda, que se regirá por las siguientes
Estipulaciones
Primera. Objeto y destino. El ARRENDADOR cede en arrendamiento al ARRENDATARIO la vivienda descrita, que este acepta, para su uso exclusivo como vivienda habitual y permanente. Queda prohibido destinarla a un uso distinto —incluidos el turístico y el profesional—, así como cederla o subarrendarla, total o parcialmente, sin consentimiento previo y por escrito del ARRENDADOR (arts. 7 y 8 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU).
Segunda. Estado de la vivienda y mobiliario. El ARRENDATARIO declara recibir la vivienda en buen estado de conservación y habitabilidad. Vivienda amueblada: __________. En caso afirmativo, el mobiliario y los enseres se relacionarán en un inventario firmado por ambas partes, que se unirá al presente contrato como Anexo I.
Tercera. Duración. El arrendamiento se pacta por un plazo de __________ meses, a contar desde el __________. Llegado el vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años —o de siete, si el arrendador fuera persona jurídica—, salvo que el ARRENDATARIO manifieste al ARRENDADOR, con al menos treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo (art. 9 LAU). Alcanzada la duración mínima, el contrato podrá prorrogarse conforme al artículo 10 LAU.
Cuarta. Renta y forma de pago. La renta se fija en __________ euros mensuales, pagaderos por mensualidades anticipadas dentro de los siete primeros días de cada mes, mediante __________. A estos efectos, el ARRENDADOR designa la cuenta bancaria con IBAN __________, sirviendo el justificante de la operación como recibo del pago (art. 17 LAU).
Quinta. Actualización de la renta. La renta se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando la variación del índice de referencia legalmente aplicable a los arrendamientos de vivienda publicado por el Instituto Nacional de Estadística, sin que el incremento pueda superar el límite legal vigente en cada momento (art. 18 LAU).
Sexta. Fianza. A la firma del presente contrato, el ARRENDATARIO entrega al ARRENDADOR la cantidad de __________ euros, equivalente a una mensualidad de renta, en concepto de fianza legal (art. 36 LAU), cuyo recibo este documento acredita. El ARRENDADOR depositará la fianza en el organismo autonómico correspondiente cuando resulte obligatorio. La fianza no podrá destinarse al pago de las últimas rentas y se devolverá al ARRENDATARIO al término del contrato, previa comprobación del estado de la vivienda y del cumplimiento de las obligaciones pendientes.
Séptima. Gastos y suministros. Serán de cuenta del ARRENDATARIO los gastos por suministros que se individualicen mediante contador (agua, electricidad, gas, telecomunicaciones y análogos). Los gastos de comunidad de propietarios serán a cargo de: __________. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles y los demás tributos que graven la propiedad serán a cargo del ARRENDADOR, salvo pacto expreso en contrario. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son, en todo caso, a cargo del ARRENDADOR (art. 20.1 LAU).
Octava. Conservación, reparaciones y obras. El ARRENDADOR realizará las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (art. 21 LAU). Serán de cuenta del ARRENDATARIO las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. El ARRENDATARIO no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento previo y por escrito del ARRENDADOR (art. 23 LAU), y comunicará a la mayor brevedad la necesidad de cualquier reparación.
Novena. Desistimiento del arrendatario. El ARRENDATARIO podrá desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses desde su celebración, comunicándolo al ARRENDADOR con una antelación mínima de treinta días. Para tal caso, las partes pactan expresamente una indemnización a favor del ARRENDADOR equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir, o la parte proporcional para los períodos inferiores al año (art. 11 LAU).
Décima. Recuperación por necesidad del arrendador. Transcurrido el primer año de contrato, y siempre que el ARRENDADOR sea persona física, este podrá recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, comunicándolo al ARRENDATARIO con al menos dos meses de antelación (art. 9.3 LAU).
Undécima. Certificado de eficiencia energética. La vivienda dispone de certificado de eficiencia energética, con calificación __________, y el ARRENDATARIO declara haber recibido copia del mismo.
Duodécima. Notificaciones. A efectos de notificaciones, el ARRENDADOR señala el domicilio indicado en el encabezamiento y el ARRENDATARIO la propia vivienda arrendada, sin perjuicio de las comunicaciones que las partes acuerden mantener por correo electrónico u otros medios que dejen constancia de su recepción.
Decimotercera. Protección de datos. Los datos personales recogidos en este contrato serán tratados por cada una de las partes con la exclusiva finalidad de gestionar la relación arrendaticia, conforme al Reglamento (UE) 2016/679 y a la Ley Orgánica 3/2018. Cada parte podrá ejercer sus derechos de acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad dirigiéndose a la otra.
Decimocuarta. Régimen jurídico y fuero. El presente contrato se regirá por el Título II de la LAU, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por el Código Civil. Para cuantas controversias se susciten, serán competentes los Juzgados y Tribunales del lugar en que radica la vivienda.
Y en prueba de conformidad, las partes firman el presente contrato por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.
EL ARRENDADOR
Fdo.: __________
EL ARRENDATARIO
Fdo.: __________